ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - אלי דורון, עו"ד - אסף הופמן, עו"ד

אנשי עסקים ישראליים, המעונינים להשקיע כספם ברכישת נדל"ן בחו"ל, לוקחים בחשבון מספר רב של שיקולים עסקיים/מסחריים. שיקול דומיננטי בביצועה של כל עסקה מסחרית, הינו שיקול המס, הואיל ויש בכוחו לחסוך ממון רב למשקיע הפוטנציאלי. לאור האמור, להלן מספר עצות בתחום המס שטוב יעשה המשקיע הישראלי אם ישים ליבו אליהם בטרם סוגר הוא עסקה נדל"נית כזו או אחרת.

שיטת המס - מאז שנת 2003 שיטת המס הנהוגה בישראל הנה שיטת מס על בסיס פרסונלי, קרי מיסוי כל הכנסותיו של תושב ישראל, ללא תלות בזהות מקום הפקת ההכנסה. לפיכך, משקיע ישראלי אשר הפיק הכנסה מנדל"ן בחו"ל חייב במס בישראל (בכפוף להוראות אמנות למניעת כפל מס ככל שקיימת, בין ישראל לבין המדינה שבה בוצעה הפעילות).

תושבות (לצרכי מס) - יחיד תושב ישראל הוא מי שמרכז חייו מצוי בישראל. לשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד, יובאו בחשבון מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים, ובהם בין השאר: מקום ביתו הקבוע; מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו; מקום עיסוקו הרגיל או הקבוע או מקום העסקתו הקבוע; מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלו; מקום פעילותו בארגונים, באיגודים או במוסדות שונים;

כמו כן, חזקה הניתנת לסתירה היא, שמרכז חייו של יחיד בשנת המס הוא בישראל: אם שהה בישראל בשנת המס 183 ימים או יותר ו/או אם שהה בישראל בשנת המס 30 ימים או יותר, וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.

לשאלת מקום המושב לצרכי מס משמעות קריטית, הואיל, וכאמור, תושב ישראל חייב במס בגין כל הכנסה ללא קשר למקום הפקתה (בכפוף לאמנות למניעת כפל מס).

חברות - אנשי עסקים המשקיעים בנדל"ן באמצעות חברות זרות חייבים לזכור כי חברה ישראלית היא לא רק חברה אשר התאגדה בישראל, אלא אף חברה אשר הניהול והשליטה בה מתבצעים מישראל. לפיכך, חברה המאוגדת בחו"ל המנוהלת ונשלטת מישראל חייבת במס בישראל כתושב ישראל, בגין הכנסתה הכלל עולמית, ללא קשר למקום הפקתה (בכפוף לאמנות למניעת כפל מס).

אמנות - לישראל מספר רב של אמנות למניעת כפל מס. על אף שיטת המיסוי הפרסונלית הנהוגה בישראל, מתירות רוב האמנות למדינות הזרות בהן נמצאים המקרקעין להטיל מס על רווחי הון על הכנסות הנובעות לתושב ישראל מהעברת מקרקעין בתחומן. במקביל, הוראות האמנה מעניקות זיכוי מס בישראל בגין תשלומי מסים ששולמו במדינה הזרה, שהיא צד לאמנה עם ישראל, כך שבסופו של יום משלם הנישום את המס הגבוה מבין השניים (המס המוטל בישראל ובמדינה בה נמצאים המקרקעין).

העברת מניות בחברות שנכסיהן מורכבים בעיקר ממקרקעין - רוב האמנות למניעת כפל מס שישראל הנה צד להן, קובעות כי הכנסות מהעברת מניות בחברה שנכסיה מורכבים בעיקרם ממקרקעין, אפשר להטיל עליהם מס בארץ שבה נמצאים המקרקעין. לפיכך, תושב ישראל אינו יכול להתחמק מהכלל, לפיו מותר למדינה בה נמצאים המקרקעין להטיל מס על רווחי הון, הנובעים מהעברת מקרקעין בתחומה, על ידי הקמת חיץ בדמות תאגיד בין הנישום למקרקעין.

לאור מגוון היבטי ושיקולי המס שיש לקחת בחשבון עת מחליטים לרכוש נדל"ן בחו"ל (שיטת המס במדינה הזרה, קיומן של אמנות למניעת כפל מס, השקעה באופן ישיר או באמצעות חברה וכד'), יעשו טוב משקיעים הישראלים, אם בטרם יבצעו רכישה נדל"נית כזו או אחרת, יקבלו ייעוץ מקצועי גם מהעוסקים בתחום המיסוי הבינלאומי.