מנתוני מדד המחירים שפרסמה אמש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה, כי מחירי הדירות ממשיכים לזנק – ועלו בשנה האחרונה ב-11.3%.

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים נובמבר 2021-דצמבר 2021 לעומת החודשים אוקטובר 2021-נובמבר 2021, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון 2.4%, מרכז 2.3%, חיפה 1.4%, ירושלים 1.2%, תל אביב 1.1% ודרום 0.7%.

גם בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: מרכז (12.5%), ירושלים (12.0%), תל אביב (11.1%), חיפה (10.7%), דרום (10.0%) וצפון (7.8%).

•

 עליית המחירים הדרמטית לא פסחה על שוק הדירות בריכוזי אנ"ש ברחבי הארץ, והשפיעה בחתך רוחב: מכפר חב"ד ולוד, קריית מלאכי, בית שמש, ביתר, וכמובן ירושלים, וכן בערי הפריפרייה היותר רחוקות כגון צפת או ערים בדרום הארץ.

Col יצא לבדוק ב-3 נקודות מובהקות בהם דרים אנ"ש חסידי חב"ד עם קהילות משמעותיות: בית שמש, לוד, וקריית מלאכי הכוללת את נחלת הר חב"ד הוותיקה, ושכונות הלוויין החדשות שלה.

השאלה הזהה שקיבלו: האם יש זינוק משמעותי במחירי הדירות באזורכם, לעומת המחירים בשנה שעברה? 

ראשית, פנינו לר' יוסי ליפש, יליד כפר חב"ד, ומזה 15 שנה משווק פרוייקטים ונכסים בבית שמש. עיר שמזמן הפכה ליעד מועדף לזוגות צעירים חסידי חב"ד ומשפרי דיור, בשל מזג האוויר הנוח שלה, מיקומה הסמוך לירושלים מצד אחד ולערי מרכז הארץ מצד שני, ומשופעת במרכזי מסחר ותעסוקה, בתי כנסת חב"ד בשכונות העיר השונות, ובשנים האחרונות זוכה לתנופת בנייה גדולה מאוד לציבור הדתי והחרדי, ברמת בית שמש ג' ורמת בית שמש ד'.

רק בימים אלו משווק ר' יוסי 5 פרוייקטים חדשים בבנייה ברמת בית שמש ד', במשרד 'יגאל נכסים'  רמת בית שמש.

ר' יוסי ליפש מסביר כי העלייה המשמעותית לא פסחה על עירו בית שמש: "הייתה פה עליית מחירים בשנה האחרונה של מעל 10 אחוז, ומחירי הפרוייקטים החדשים 'על הנייר' עלו אפילו יותר מאשר ביחס לדירות קיימות".

החלום לדירה 'על הנייר': הדמיית פרוייקט מגורים לציבור החרדי בבית שמש (באדיבות ר' יוסי ליפש)

איך אתה מסביר את התופעה? לפני כמה שנים זה היה בדיוק להיפך, דירות 'על הנייר' עלו פחות משמעותית.

ר' יוסי ליפש: "יש פער רמות בין דירות ישנות לבין חדשות, כשהישנות נבנו נניח 20 שנה קודם לכן. צעירים לא ילכו לאיזור ישן, הם ירצו לשלם יותר ולקבל מפרט גבוה וסביבה חדשה ומפותחת יותר. נכון שהיום בונים יותר לגובה, אבל הצעירים מתרגלים גם לזה."

ואיך הזוגות הצעירים החב"דניקים שרוצים לקנות דירה, יכולים להרשות לעצמם לרכוש, כשהמחירים כל כך גבוהים?

"למרות פער המחירים המסויים, הצעירים רוצים לקנות דירה חדשה מקבלו במקום חדש ומתפתח. היום יש גם אפשרות לרכוש דירת 3 חדרים במחיר שפוי של 1,800,000 שקל, עם אופציה מובנית לבניית חדר נוסף וכך הם מגיעים עם היתר בנייה לדירת 4 חדרים."

מסתבר כי הקבלנים למדו את השיטה, ובונים דירות לציבור הדתי והחרדי עם אופציות הרחבה מוכנות, המותאמות למשפחות גדולות.

"אם דירת 4 חדרים מקבלן נניח עולה היום 2,000,000 שקל, דירת 3 חדרים בגדול 93 מטרים ועוד 14 מטר אופציה לחדר נוסף עולה רק 1,850,000. אז הצעירים עושים את השיקול הזה וכך מגיעים לדירה יפה משלהם באיזור חדש", מוסיף יוסי.

בית שמש הפכה בשנים האחרונות ללהיט נדל"ני עבור דתיים וחרדים, ויש גם ציבור 'חוצניקים' לא מבוטל. "תסתכל מה קרה בחודש האחרון, המחירים משוגעים", הוא אומר. "המחירים עלו בכל הארץ ב-1.8 אחוז לחודש אחד! ברמה השנתית מדובר בזינוק דרמטי. בית שמש הפכה ללהיט, יש בה כל מה שהציבור הדתי והחרדי מחפש, ובוודאי מתאימה לחסידי חב"ד", מוסיף משווק הנדל"ן החב"די.

אגב, לא רק בבית שמש: אם תרצו להתעניין על פרוייקט מעניין גם באחיסמך שבלוד, ליוסי יש מה להציע לכם גם באיזור הזה.

•

ומבית שמש, עברנו לקריית מלאכי, נחלת הר חב"ד ושכונותיה הסמוכות שנבנו לאחרונה, והפכו ליעד מבוקש בקרב חסידי חב"ד. וזאת בין היתר, בשל קהילת חב"ד הוותיקה על מוסדותיה, וכן המיקום הנוח יחסית לצד המחירים השפויים, ביחס לערים אחרות ולא רחוקות ממנה.

מ"מ ראש העיר ונציג חב"ד ר' בצלאל מזרחי, מעניק לנו סקירה קצרה על מחירי הדיור בעיר.

מזהים אצלכם זינוק משמעותי במחירי הדיור?

ר' צלי מזרחי: "המחירים זינקו לאורך ולרוחב, משמעותית. דירות טרומיות בשכונת חב"ד הוותיקה, בנות 40-50 שנה, מול בתי הספר חב"ד בנים ובנות, עלו בעבר בין 600 ל-700 אלף שקל, כעת המחיר נע בסביבות 800 אלף שקל בקומה גבוהה, 3 או 4. שמעתי על עיסקה שנחתמה לאחרונה בדירה כזאת בקומה ראשונה, דירה שעברה שיפוץ, 70 מ"ר בלי מעלית ועלתה יותר מ-900 אלף שקל."

כך הם פני הדברים בשכונה הוותיקה בבניינים טרומיים ישנים. ומה קורה בשכונות החדשות שנבנו בשנים האחרונות?

"בכרמי הנדיב, דירת 3 חדרים שעלתה לפני שנה 1,300,000, עולה כיום 1,400,000 ואולי יותר. דירות 4 חדרים זינקו עד 1,600,000. אלו המחירים כיום".

"בשכונת 'המחנה הצבאי', דירת גן בת 4 חדרים עולה כבר מעל 2 מליון שקל."

איך אתה מסביר את הזינוק במחירים בתוך שנה?

"א. אין עתודות קרקע לבנייה והמחירים נוסקים. ב. בכל הערים הסמוכות המחירים נסקו בצורה דרסטית ויש סוג של נהירה לקריית מלאכי בקרב צעירים מחסידי חב"ד. אשדוד היא במרחק 10 דקות נסיעה מכאן והמחירים שם עלו מאוד. אז עושים חשבון פשוט ובאים לגור בשכונות חב"דיות עם כל הנוחות ומוסדות החינוך הצמודים".

•

ומנחלת הר חב"ד ושכונות קריית מלאכי, אנו עוברים לאזור המרכז, לעיר לוד. גם 'פרעות לוד תשפ"א' לא עצרו את הזינוק במחירי הדירות, ועל כך שאלנו חסיד חב"ד המעורב בקורה בעיר לוד, שביקש להישאר בעילום שמו.

הוא מציג נתונים: "בשיכון חב"ד ובשכונת נווה אורנים הוותיקה, דירת 4 חדרים היתה עולה בשנה שעברה בערך 1,300,000 והיום לא פחות מ-1,500,000. בשכונת שער העיר דירת 4 חדרים לפני שנה היתה עולה 1,650,000 והיום כבר עולה 1,850,000. המחיר פשוט מזנק."

שכונות שער העיר וחב"ד ממעוף הציפור. צילום: COL

"יש ביקוש מטורף"

איך אתה מסביר את הזינוק במחירים?

"יש ביקוש מטורף של צעירים חב"דיים שמגיעים בעיקר מבחוץ, כי בכפר חב"ד הם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה, גם בגלל המחירים וגם בגלל שאין כמעט דירות למכירה ונחל'ה רחוקה מידי עבורם.

"מגיעים מכפר חב"ד, שוכרים או רוכשים דירה בלוד, ויש אפילו הייתי אומר סוג של "פיצוץ אוכלוסין". אין מספיק מקום בכיתות, אין מקומות פנויים במעונות. גם עליית המחירים וגם הצפיפות מושפעים בעיקר מאלה שבאים מבחוץ".

הוא מצביע על שני סיבות נוספות שלדעתו הביאו למצב הנוכחי: "אנשים החזיקו יותר מדירה אחת בבעלותם וכעת מבקשים מחיר מופרז כשהם מנצלים את המצב הקיים עם הביקושים הערים. ב. יש לא מעט שרוצים לרכוש דירה יקרה יותר ב'חדשים' כגון בשכונת שער העיר ואחרות, ואז הם מעלים ללא פרופורציה את מחיר הדירה הישנה שלהם כדי שיוכלו לרכוש את הדירה החדשה."

•

כמה מילות סיכום: מתוצאות הבדיקה שערכנו, המשקפת את המצב גם בריכוזי אנ"ש נוספים ברחבי הארץ, עולה תמונה לא מלבבת, על זינוק במחירי הדירות, מעין מערבולת שמזינה את עצמה.

בעלי הדירות הישנות מעלים את המחיר בשל הביקושים לסביבה חב"דית, ומשקיעי הדירות והנכסים מעוניינים להמשיך ולהעלות את המחירים כדי למנף את הרווחים. אם הדירה לא תמכר היום במחיר המופרז, - היא תימכר בעוד שנה, כשהמחיר בכל מקרה יעלה... והזוגות הצעירים מחוסרי הדיור הנמצאים בתווך, משלמים את המחיר – ובגדול.

עסקני חב"ד – הפתרונות בידיים שלכם. הגיע הזמן לחשוב על פתרון מקיף למצוקת הדיור החב"די הארצית.

COL ימשיך לעקוב אחר המצב בשוק הדיור החב"די, המשווע להיצע דירות ראוי, זמין ובמחירים שפויים.