מערכת COL
|
יום ד' אלול ה׳תשע״ח
15.08.2018
קבוצת רכישה – כן או לא? • לטור המלא
קבוצת רכישה, זוהי צורת התאגדות של מספר חברים לרכישת קרקע באמצעות הסכם שיתוף, כאשר המטרה הסופית היא, הקמת בית מגורים (או משרד) תוך הוזלת העלויות. ברגע וחברי הקבוצה מקבלים מפתח לדירותיהם, מתבצעת התחשבנות סופית ולמעשה השותפות אמורה להתפרק • קבוצת רכישה – כן או לא? מאת: שמואל הבר, רו"ח – יועץ פיננסי לקבוצות רכישה • לטור המלא
פרוייקט בבנייה (צילום: col). משמאל: רו"ח שמואל הבר
שמואל הבר, רו"ח – יועץ פיננסי לקבוצות רכישה
קבוצת רכישה, זוהי צורת התאגדות של מספר חברים לרכישת קרקע באמצעות הסכם שיתוף, כאשר המטרה הסופית היא, הקמת בית מגורים (או משרד) תוך הוזלת העלויות. ברגע וחברי הקבוצה מקבלים מפתח לדירותיהם, מתבצעת התחשבנות סופית ולמעשה השותפות אמורה להתפרק.
ההתאגדות יכולה להיות או בצורה של קבוצת שותפים, או באמצעות עמותת רכישה, כאשר חברי העמותה הינם למעשה שותפי הקבוצה. ככלל, שתי צורות ההתאגדות הללו דומות האחת לשניה. ההבדל העיקרי ביניהן הוא, שבעמותה ישנה (או אמורה להיות...) בקרה של משרד השיכון על התנהלות העמותה לכל אורך הדרך, עד למסירת הדירות ופירוק העמותה.
המודל הזה של קבוצות רכישה, נכנס לפעולה לפני קצת למעלה מעשור. במשך השנים, ידע המודל עליות ומורדות. לשם ההמחשה, בשנת 2008, עמד היקף הבניה במודל הזה של קבוצת רכישה, על כ-1/3 מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור המרכז (עפ"י מינהל הכנסות המדינה). כיום, ישנה ירידה בהיקף מכירת דירות חדשות במתכונת זו. ירידה זו מקורה, ככל הנראה, בשתי סיבות עיקריות: 1. פרסומים על מעילות וסיבוכים שונים בקבוצות רכישה. 2. הסטת כמעט כל מכרזי המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל, לכיוון של 'מחיר למשתכן', כך שלא ניתן לרכוש את הקרקעות הללו במתכונת של קבוצת רכישה.
בבואנו לבחון האם להיכנס לפרויקט של קבוצת רכישה, עלינו לבדוק את הדברים העיקריים הבאים:
1. מצב סטטוטורי של הקרקע – יש לוודא כי על הקרקע המדוברת קיימת תב"ע בתוקף, וכי ניתן להוציא אישורי בניה בזמן סביר וללא 'הפתעות' חריגות.
2. מארגני הקבוצה – ככל שהמארגנים הינם בעלי ניסיון (ניסיון חיובי כמובן...) בתחום הנדל"ן בכלל ובקבוצות הרכישה בפרט, כך סיכוי גדול יותר שהקבוצה שהם מארגנים אכן תצא אל הפועל ותסתיים תוך הוזלת עלויות משמעותית.
3. מנהלי הקבוצה – ניהול קבוצות רכישה, הינו תחום ייחודי המצריך ידע וניסיון רב. ניהול הקבוצה יכול להוות את הגורם להצלחת או אי הצלחת הקבוצה. ככלל, ישנה עדיפות לחברות ניהול המתמחות בתחום. אמנם, תיתכן אפשרות של גורמי ניהול שהם לא חברות, שגם להם יש ניסיון טוב בתחום.
4. ליווי פיננסי – לא סוד הוא, שאחד מהגורמים הנפוצים לתחושות הלא נעימות של חברי קבוצות שונות, הוא חוסר השקיפות בכל הנוגע לכספי הקבוצה. יש לזכור, כי בקבוצת רכישה מתגלגלים סכומי עתק (בשונה מ'ליווי סגור של פרויקטים ביזמות, שאז הכספים סגורים בבנק ונתונים לבקרה). יועץ פיננסי טוב (עדיפות לרואה חשבון במקצועו), יידע לתת גם הכוונה מקצועית באשר לניהול הכספים הרבים בקבוצה, וגם לתת שקיפות טובה לחברי הקבוצה. שקיפות שכזו, יש בכוחה להפחית משמעותית את החששות והכעסים של חברי הקבוצה (כפי שאנו רואים בלא מעט קבוצות שלא מתנהלות מתוך שקיפות).
בטור הבא, ניגע אי"ה בתחום המימון לקבוצות רכישה. אחד השלבים היותר קריטיים בקבוצת רכישה.
קבוצת רכישה, זוהי צורת התאגדות של מספר חברים לרכישת קרקע באמצעות הסכם שיתוף, כאשר המטרה הסופית היא, הקמת בית מגורים (או משרד) תוך הוזלת העלויות. ברגע וחברי הקבוצה מקבלים מפתח לדירותיהם, מתבצעת התחשבנות סופית ולמעשה השותפות אמורה להתפרק.
ההתאגדות יכולה להיות או בצורה של קבוצת שותפים, או באמצעות עמותת רכישה, כאשר חברי העמותה הינם למעשה שותפי הקבוצה. ככלל, שתי צורות ההתאגדות הללו דומות האחת לשניה. ההבדל העיקרי ביניהן הוא, שבעמותה ישנה (או אמורה להיות...) בקרה של משרד השיכון על התנהלות העמותה לכל אורך הדרך, עד למסירת הדירות ופירוק העמותה.
המודל הזה של קבוצות רכישה, נכנס לפעולה לפני קצת למעלה מעשור. במשך השנים, ידע המודל עליות ומורדות. לשם ההמחשה, בשנת 2008, עמד היקף הבניה במודל הזה של קבוצת רכישה, על כ-1/3 מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור המרכז (עפ"י מינהל הכנסות המדינה). כיום, ישנה ירידה בהיקף מכירת דירות חדשות במתכונת זו. ירידה זו מקורה, ככל הנראה, בשתי סיבות עיקריות: 1. פרסומים על מעילות וסיבוכים שונים בקבוצות רכישה. 2. הסטת כמעט כל מכרזי המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל, לכיוון של 'מחיר למשתכן', כך שלא ניתן לרכוש את הקרקעות הללו במתכונת של קבוצת רכישה.
בבואנו לבחון האם להיכנס לפרויקט של קבוצת רכישה, עלינו לבדוק את הדברים העיקריים הבאים:
1. מצב סטטוטורי של הקרקע – יש לוודא כי על הקרקע המדוברת קיימת תב"ע בתוקף, וכי ניתן להוציא אישורי בניה בזמן סביר וללא 'הפתעות' חריגות.
2. מארגני הקבוצה – ככל שהמארגנים הינם בעלי ניסיון (ניסיון חיובי כמובן...) בתחום הנדל"ן בכלל ובקבוצות הרכישה בפרט, כך סיכוי גדול יותר שהקבוצה שהם מארגנים אכן תצא אל הפועל ותסתיים תוך הוזלת עלויות משמעותית.
3. מנהלי הקבוצה – ניהול קבוצות רכישה, הינו תחום ייחודי המצריך ידע וניסיון רב. ניהול הקבוצה יכול להוות את הגורם להצלחת או אי הצלחת הקבוצה. ככלל, ישנה עדיפות לחברות ניהול המתמחות בתחום. אמנם, תיתכן אפשרות של גורמי ניהול שהם לא חברות, שגם להם יש ניסיון טוב בתחום.
4. ליווי פיננסי – לא סוד הוא, שאחד מהגורמים הנפוצים לתחושות הלא נעימות של חברי קבוצות שונות, הוא חוסר השקיפות בכל הנוגע לכספי הקבוצה. יש לזכור, כי בקבוצת רכישה מתגלגלים סכומי עתק (בשונה מ'ליווי סגור של פרויקטים ביזמות, שאז הכספים סגורים בבנק ונתונים לבקרה). יועץ פיננסי טוב (עדיפות לרואה חשבון במקצועו), יידע לתת גם הכוונה מקצועית באשר לניהול הכספים הרבים בקבוצה, וגם לתת שקיפות טובה לחברי הקבוצה. שקיפות שכזו, יש בכוחה להפחית משמעותית את החששות והכעסים של חברי הקבוצה (כפי שאנו רואים בלא מעט קבוצות שלא מתנהלות מתוך שקיפות).
בטור הבא, ניגע אי"ה בתחום המימון לקבוצות רכישה. אחד השלבים היותר קריטיים בקבוצת רכישה.
הוסף תגובה
0 תגובות
מאפשרים לכם לקבל
