כמה דברים שכדאי שתדעו על רכישת דירה חדשה
החלטת הממשלה על ביטול המע"מ ברכישת דירות חדשות, ותכנון "מכרזי מחיר מטרה", גרמו למצב של "ישיבה על הגדר" מצד רוכשים פוטנציאלים. יש שיעדיפו דווקא עכשיו למהר ולרכוש דירה, ולנצל דווקא את 'תקופת ההמתנה', בה אפשר אולי להשיג דירה במחיר מוגדר. עם זאת מומחים וכלכלנים צופים "הסתערות" אפשרית על שוק הדירות כשהחלטות הממשלה יגיעו לכדי ביצוע. מה שלא כולם יודעים הוא, שההוצאות שתהיינה ברכישת דירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים. הוצאות אלה יכולות להגיע לסכומים משמעותיים, לכן חשוב לקחת אותן בחשבון בשלב התכנון הפיננסי, ולהקצות להן מראש סכום כסף מספק.
לנוחיותכם, רשימה של הוצאות נוספות נפוצות:
מס רכישה
על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, מומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.
היטל השבחה
אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש מאפשר השבחה או בנייה נוספת יש לשלם עליו היטל השבחה לרשות המקומית. להמחשה: אם בנכס קיימת אפשרות לסגור מרפסת, לבנות עוד חדר על הגג, או כל אפשרות בניה פוטנציאלית אחרת שאם תנצלו אותה ערך הנכס יעלה – עליכם לשלם היטל זה (גם אם אתם לא מתכוונים לנצל את אפשרות ההשבחה / בנייה נוספת).
על מנת לאמוד את שיעור היטל ההשבחה, יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית מהו סכום ההיטל. שימו לב: בדרך כלל נהוג שהיטל זה משולם על ידי המוכר. לכן מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ולתת ביטוי לתשלום זה בחוזה הרכישה.
דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל
חלק מהנכסים במדינת ישראל נמצאים על "אדמת מינהל" והמדינה מחכירה אותם לרוכשים. אם הנכס אותו אתם רוצים לרכוש רשום במינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק מול מינהל מקרקעי ישראל אם צריך לשלם דמי הסכמה ו/או דמי היוון. כמו כן, בעת חכירת נכס כזה, יש לבדוק שאין על הנכס חובות קודמים למינהל. את הבדיקה הזו ניתן לבצע במשרדי מנהל מקרקעי ישראל, ובדרך כלל היא תיערך עבורכם באמצעות עורך הדין המטפל מטעמכם ברכישת הדירה.
שכר טרחת עורך דין
רכישת דירה היא פעולה חוזית מורכבת, במהלכה מומלץ להיעזר בעורך דין שילווה אתכם בכל צעד. שכר הטרחה של עורך הדין נקבע בהתאם להיקף השירות שאתם מעוניינים לקבל - חוות דעת על חוזה המכר, טיפול משפטי מלא בכל שלבי הרכישה, לרבות פעולות מול רשויות המס וכיו"ב.
לרוב שכר טרחת עורך דין בגין טיפול בכל שלבי הרכישה עומד על שיעור של בין 0.5% עד 2% ממחיר הנכס הנרכש, בתוספת מע"מ. שכר הטרחה שתידרשו לשלם בפועל יהיה על פי סיכום ביניכם לבין עורך הדין שאת שירותיו תחליטו לשכור. ברכישת דירה חדשה, חברת הבנייה שוכרת עורך דין מטעמה שמטפל בעריכת החוזים, רישום הדירות בטאבו וכדומה. למרות שאתם משלמים לחברה עבור הוצאות רישום (טיפול, אגרות, ביול, תשריטים והוצאות נוספות), עורך דין זה הנשכר כאמור על ידי חברת הבנייה אינו תחליף לשכירת שירותיו של עורך דין מטעמכם ולכן עלות שכר טרחת עורך דין מטעמכם צריכה להילקח בחשבון גם ברכישת דירה מקבלן.
דמי תיווך
אם רכשתם את הדירה באמצעות מתווך, יש לקחת בחשבון דמי תיווך. נהוג לשלם דמי תיווך בשיעור של עד 2% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ. הדבר פתוח, כמובן, למו"מ בין הצדדים.
עלויות מעבר ושיפוץ
לעיתים, דווקא הוצאה זו עלולה להכביד מאוד – במיוחד אם לא לוקחים אותה בחשבון מראש. מדובר באלפי שקלים על הובלה, ציוד חדש שיותאם לבית החדש ועוד – סכומים שלכאורה מתגמדים לעומת מחיר הדירה – אך נוטים להצטבר ולהפוך למשמעותיים. גם אם אתם לא מתכננים שיפוץ רציני או קניית ריהוט רב – מומלץ לשריין לעצמכם תקציב עבור הוצאות אלה. אם אתם כן מתכננים שיפוץ, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי העלות הצפויה. הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון בהקשר זה: תשלום בגין התחברות לרשתות הגז, המים והחשמל, וכן תשלום לבעלי מקצוע שונים (חשמלאים, מתקיני רשתות, מנעולן וכו').
הפרשים בשערי הדולר והשקל
אם העסקה מתבצעת בדולרים, אך התשלום המעשי מתבצע בשקלים – שני הצדדים לעסקת המכר חשופים לשינויים בשערי המטבע. על מנת להקטין את החשיפה להפסד שיכול לנבוע משינוי שער של המטבע יש להתייעץ עם בנקאי בנוגע לכלים פיננסים המקטינים את הסיכון.
הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה
אם העסקה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, יש אפשרות שתדרשו לשלם בסופו של דבר סכום גבוה יותר מהמחיר הנקוב בחוזה המכר. קחו בחשבון שינויים אפשריים אלו בעת התכנון הפיננסי.
בנוסף, ישנם מספר תשלומים חד פעמיים נפוצים בתהליך המשכנתא:
שמאות
במסגרת הליך נטילת המשכנתא דורש הבנק ביצוע הערכת שמאי ביחס לשווי הנכס אשר ימושכן לטובתו. הערכת השמאי צריכה להיערך על ידי שמאי ששמו נכלל ברשימת השמאים המקובלים על הבנק. התשלום עבור הערכת השמאי יבוצע על ידכם ישירות לשמאי.
דמי פתיחת תיק
הכוונה לסכום המשולם לבנק הנקבע על פי גובה סכום מסגרת האשראי שנפתחה. ניתן להתעדכן בגובה התשלום בתעריפון העמלות של הבנק.
תשלום על רישום בטחונות
מדובר בתשלומים שונים, כמו תשלום על אגרות טאבו (למשל: דמי אגרה להוצאת נסח, אימות נסח באמצעות האינטרנט, אגרת רישום משכנתא, אגרת רישום הערת אזהרה, אגרה לביטול הערת אזהרה) ואגרת רישום מישכון ברשם המשכונות.
לסיכום: אם אתם מתכננים קניית דירה חדשה, קחו בחשבון את כל ההוצאות הנוספות, היכולות להגיע לסכומים ניכרים. אם אתם 'משפרי דיור', והדירה הנמכרת שוות ערך לדירה החדשה, ייתכן והדירה הישנה לא תספיק לכסות את הדירה החדשה. "סוף מעשה במחשבה תחילה".
(מתוך אתר "לאומי למשכנתאות")
מאפשרים לכם לקבל
