כמה עצות מעשיות לרוכשי דירות בכפר ובעיר (רשימה שניה) • מעין הקדמה. • רכישת דירה בכפר מול רכישה בעיר, הצד השווה והצד השונה. • תשלום דמי תיווך. • רכישת משק בכפר. • זכרון דברים, האם הוא מחייב מבחינה משפטית? • הערת אזהרה, מהי? • פרטים חשובים אשר יש לבדוק כאשר רוכשים דירה מקבלן. מאת: נחמה ציבין, עורכת דין מעין הקדמה. בהמשך לרשימתנו הראשונה, נביא להלן לקט שאלות ותשובות נשתדל להתאימן לסדר הפעולות אשר עושה אדם בחיי המעשה, טרם רכישת דירה ואשר תקוותנו כי יהיה בהם לעניות דעתנו, לסייע למוכר ולקונה בנושא משפטי, מורכב זה, והיה זה שכרנו. האם גם מי שרוכש דירה בכפר חייב לשלם דמי תיווך כמי שנהוג בעיר. השאלה רטורית. כמעט רציתי לשאול, האם מי שקונה גבינת קוטג', בכפר חב"ד חייב לשלם. נו באמת מה השאלה!? אין כל ספק כי אם מאן דהו ,תווך לך דירה,בכפר, תחויב לשלם דמי תיווך ,כדת וכדין טבין ותקילין ,על דרך ההשאלה נאמר "מאי חזית ..." דדמים של מתווך בעיר יקרים יותר ממי שתיווך עיסקת נדל"ן בכפר. אגב בעקבות חקיקת חוק המתווכים, הוחמרו הכללים הקובעים מתי מתווך זכאי לדמי תיווך, בין היתר נקבע כי מי שאינו רשום כמתווך לא זכאי לדמי תיווך. כמו כן, מי מהצדדים לעיסקה, לא חתם על התחייבות לתשלום דמי תיווך למתווך, לא תחול עליו חובת תשלום למתווך. האם יש הבדל בין חבות תשלום דמי תיווך על פי ההלכה לבין החבות החלה מכח החוק הכללי? לעניות דעתי, החובה, על פי ההלכה, לתשלום דמי תיווך, הרבה יותר רחבה מהחובה על פי החוק הכללי. לאמור, על מנת לשלם דמי תיווך בחוק הכללי, צריך שיתקיימו מספר תנאים, ברם, בהתאם להלכה, מרבית תנאים אלה לא קיימים. אגב דיני תיווך נלמדים ונגזרים, בהלכה, מדיני שידוך והתשלום אשר יש לשלם לשדכן [ראה ספרו של הרב ישראל גרוסמן שליט"א]. וכאן עצה למתווך, יש לך קשיים לגבות דמי תיווך, המגיעים לך מהמוכר, מהקונה או משניהם. אמור, נא, להם כי תשלום דמי תיווך נלמד מדיני שידוך, או אז תראה איך שהם ירצו לשלם לך, או-הו ועוד איך, חלק מהם בודאי, עוד יבקש מחילה. אחרי הכל מי מאתנו לא חושש "מקפידא". עוד לעניין תיווך, החיוב קם ומתגבש רק ברגע שהמתווך גרם למפגש רצונות בין המוכר לקונה ובתנאי שנחתם הסכם. וכאן הפתעה, נניח כי נחתם חוזה אך לאחר זמן-גם קצר- צד אחד או הצדדים ביטלוהו, תהא הסיבה אשר תהא, הרי גם במקרה כזה חלה חובת התשלום למתווך וגם את מלוא הסכום. אין סיבה להנחה, לאמור, יש לשלם דמי תיווך כמקובל. ומה המקובל? באם לא סכמו הצדדים, אחרת, ישלם כל צד למתווך 2% [בארה"ב משלם רק הקונה 6% ], הצדדים רשאים להתנות על גובה האחוז או אף לקבוע כי דמי התיווך כלל לא ישולמו (תלוי לטובת מי נוטה השוק, לקונים או למוכרים), בהסכמת המתווך, כמובן, על דרך "מתנה על מה שכתוב...". רצוי מאוד כי כל ההסכמות עם המתווך ימצאו מקומם במסמך חתום. הנני עומד בפני רכישת משק בכפר, במקום גר אחד היורשים, האם מספיק שאחתום על חוזה רק עמו או גם עם כל היורשים האחרים? מי שגר במקום, הוא כנראה זה הזכאי לתואר "בן ממשיך", מבחינה חוקית. בהתאם לחוק הירושה ולתקנות המינהל מספיק, לעשות חוזה עם מי שרשום במינהל כ"בן ממשיך" [יכול שיהא "בן ממשיך" אף אם לא גר במקום ובתנאי שמעמדו זה לא בוטל במינהל ]. עד כאן המצב המשפטי היבש. ברם, במקרה כזה מומלץ ומה טוב להחתים את כל היורשים האחרים כי הם מסכימים לעיסקה וכי הם מוותרים על כל זכויותיהם במשק ובירושה [לעניין זה יש להתייעץ עם רב הכפר במיוחד]. מסמך זה נחוץ, בין היתר, "לכסות" גם אספקטים הלכתיים [ לעניות דעתנו, זכויות "בן ממשיך" ,אין להם מקום בהלכה, לא מהבחינה הקניינית ולא בדיני ירושה] "והמחמיר תבוא עליו ברכה". האם זכרון דברים מחייב והאם לחתום עליו? מצאתי "מציאה" אני להוט לרכוש הדירה, האם כדאי כי עוד טרם החתימה על חוזה- אשר מתאחר בשל שהות העו"ד בחו"ל – לחתום על זכרון דברים, המוכר מאיץ בי לחתום. התשובה ברוב המקרים היא שלילית. לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינם שלו אלו הוא כדין חוזה לכל ענין ודבר. כמו כן החתימה על זכרון דברים קושרת אותך מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לך, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניך, כגון שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכיו"ב. חשוב שתדע כי ביטולו של זיכרון דברים, על ידך, עלול לעורר קשיים רבים כגון: החובה לשלם פיצוי הפרה מצידך. המוכר מנסה לשכנע אותי כי אשתמש בשרותיו של עורך דינו, האם לשמוע לקונה או לשכור עו"ד שייצג רק אותי וכמה שכר טרחה נהוג לשלם בעיסקה כזו. ברכישת דירה יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מיסים על הדירה או כל שעבוד אחר וכי מובטח לך כי הדירה תועבר על שמך ללא כל עיכובים מצד הרשויות הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות. זאת אחת הסיבות המהותיות המוכיחות כי מומלץ מאוד לא להסתפק בעו"ד אחד שייצג את שני הצדדים, אלא לפנות לעו"ד שייצג את האינטרסים שלך ושלך בלבד, בכל ההיבטים הכרוכים ברכישה, כגון: מס שבח, מס רכישה היטלי השבחה, מס מכירה, דמי הסכמה ועוד. בדיקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברת משכנת, [עמידר שיכון ופיתוח, חברת שיכון חסידי חב"ד בלוד בע"מ וכיו"ב] בדיקת עיקולים ושעבודים, ובדיקת חובות מס קודמים הרובצים על הדירה. בדיקת צוי הריסה והפקעה, בדיקת חריגות בניה ובכלל דאגה לכך כי הדירה תעבור על שמך ללא עיכובים מצד הרשויות וללא בעיות מצד המוכרים, מובן מאליו כי עוה"ד של המוכר, אם ייצג גם אותך, יימצא בקונפליקט של אינטרסים, בין דאגה לאינטרסים שלך לאינטרסים של המוכר, למה להעמידו בנסיון ("לא לידי נסיון ולא לידי בזיון") נכון אם תשתמש בשרותיו של עוה"ד של המוכר, תחסוך, חלק משכר הטרחה, אבל "הצר לא שווה בנזק ..." הגענו לשכר טרחה, כמה נהוג לשלם בעיסקה רגילה, של רכישת דירה, בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), שכר טרחתו המינימלי של עו"ד עומד על 1% מ- 439,370 ₪ הראשונים של השווי ועוד 0.75% מסכום השווי העודף של 439,370 ₪ ואילו בדירת מגורים הנרכשת מקבלן שכ"ט עו"ד עומד על 1% משווי הדירה הנקוב בחוזה. אייעץ לכם עצה פראקטית, איך אומר הרחוב "השוק חלש", המצב הכלכלי משפיע גם על עורכי דין, תציע להם שכר מופחת או בקש הנחה משמעותית, תראה כי בדרך כלל הם לא יסרבו וכלל נקוט בידינו "אתרוג ניכר בחוטמו", וכך גם נקבע מחירו, בהתאם למהות עוה"ד, כמובן. באדיבות שבועון כפר חב"ד ועו"ד נחמה ציבין. (האמור במדור זה, אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או אחרת ו/או המלצה ואין להסתמך על האמור, במדור זה, ללא התייעצות עם עו"ד. כותבת טור זה, מוצאת לנכון להדגיש, כי אין בעניינים המשפטיים ו/או האחרים בטור זה, משום המלצה ו/או יעוץ או הכוונה לפנות לבתי משפט אזרחיים - ערכאות, מבלי לקבל היתר מרב או מבי"ד, והאמור ברשימה מהווה דעתה הפרטית בלבד)