מערכת COL
|
יום י"ט חשוון ה׳תשס״ה
03.11.2004
כמה עצות מעשיות לרוכשי דירות בכפר
רשימה זו נכתבת בשעה שנושא רכישת מגרשים וההכנות המשפטיות והטכניות של תושבים רבים לבניית ביתם בשכונת לוי יצחק ב', בכפר חב"ד, נמצאים בעצומם. האקטואליות של הנושא, היא זו אשר הניעה כותבת טור זה להביא מידע ולו חלק, בקשר לסוגיה סבוכה זו. אמנם חלקים גדולים של הרשימה מתייחסים לרכישת דירה או בית מן המוכן ולא לבניית בית, בכל אופן חלקים מהרעיונות אשר יובאו להלן, יש בהם כדי להעשיר גם את ידיעותיו של רוכש מגרש ובונה בית.
המאמר מאת עו"ד נחמה ציבין ב'כתבה מלאה'
כמה עצות מעשיות לרוכשי דירות בכפר (רשימה ראשונה בסדרה)
• מעין הקדמה.
• רכישת דירה בכפר מול רכישה בעיר, הצד השווה והצד השונה.
• תשלום דמי תיווך.
• רכישת משק בכפר.
• זכרון דברים, האם הוא מחייב מבחינה משפטית?
• הערת אזהרה, מהי?
• פרטים חשובים אשר יש לבדוק כאשר רוכשים דירה מקבלן.
מאת: נחמה ציבין, עורכת דין
מעין הקדמה
רכישת דירה מהווה בדרך כלל, העיסקה היקרה ביותר אותה עושה אדם במשך ימי חייו ולה הוא מייחס חשיבות רבה ביותר. על כן יש חשיבות מיוחדת רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר, הקשורים לעיסקת הרכישה מהיבטים רבים.
רכישת דירה או בית [להלן "דירה"] הינם לא רק עיסקה קנינית לשם הפקת רווח, גרידא, אלא יש לה משמעויות והשלכות רחבות הרבה יותר. אומרים כי היא גורמת, בין היתר, בעיקר, ליציבות ורוגע של הפרט כמו של כל המשפחה. שאלו מומחים לעינינים אלה או את אלה אשר גרים בדירות שכורות, הם בקלות יאשרו התאוריה הנ"ל.
רוב רובן של שיטות המשפט בעולם מתייחסות לדרך רכישת נכסי דלא ניידי, באופן מיוחד, מחמיר ודווקני, מהבחינה המשפטית ודרכי הקנין . לאמור, אופן רכישת מקרקעין והכלים המשפטים הקשורים לכך, צריך שיעמדו בדרישות משפטיות מיוחדות, בדרגה גבוהה יותר מהדרך בה רוכשים מטלטלין או קניינים רוחניים [זכויות יוצרים וכיוב'] ולמעשה כל מה שאינו נדל"ן.
דרישת החוק לקיומה ותוקפה של עסקת מקרקעין "מחמירה" ודווקנית הרבה יותר מאשר במטלטלין, כאמור, או במילים פשוטות, צריך הרבה יותר תנאים שיתקיימו, ע"מ שעיסקת מקרקעין תקבל תוקף משפטי מחייב, לעומת עיסקת מטלטלין. לעניין זה די אם נזכיר כי אי אפשר לרכוש נדל"ן אלא באמצעות מסמך בכתב ובתנאי שיפורטו בו תנאים בסיסיים [מחיר,תאור הנכס,שמות הצדדים ועוד] לעומת זאת, אפשר לרכוש מטלטלין גם באמצעות הסכם בע"פ. הבדל נוסף: עסקת מקרקעין אינה מסתיימת אא"כ נרשמה בספרי לשכת רישום המקרקעין ["טאבו" בהתאם למינוח הטורקי] ולמעשה אין לה תוקף מחייב לגבי זכות הבעלות אם לא נרשמה. במקרה כזה, יש לעיסקה רק תוקף חוזי ולא קנייני, ואילו עסקת מטלטלין תקפה אף אם לא נרשמה במוסד ממשלתי–ציבורי כלשהו. ישנן דוגמאות נוספות המצביעות על הבדלים בולטים בדיני קנין מקרקעין מול מטלטלין, ואולם מגבלות העורך עלינו וממילא אין כאן המקום, לפורטן.
רכישת דירה בכפר מול רכישה בעיר השונה והשווה
לא מעט סבורים כי רכישת דירה בכפר אינה צריכה לעמוד בסטנדרטים המשפטים הנוקשים כמקובל וכמתחייב בעת רכישת נדל"ן בעיר, דא עקא, כך גם נוהג חלק מהם. ניסיונה של כותבת טור זה מלמד, לצערנו, כי לא מעט מרוכשי דירות בכפר מתייחס לעיסקת חייהם כ"חסדישע מלוה מלכה" [סילחו לי הקוראים על ההשוואה, אך לשונן המקובלת במחננו נקטתי ובהשאלה]. מעניין למה ומה מביא אדם לחשוב ולהתנהג בחוסר רצינות, כאילו שדרך רכישת דירה אצלנו שונה מאופן רכישת דירה בארץ,
בדרך פשוטה ומסודרת. יתכן כי הדבר נובע מהמנטליות המיוחדות שלנו, לגבי חלק מענייני העולם הזה, וזאת על דרך החיוב. הרבה דברים נעשים אצלנו אחרת, דווקא מהצד החיובי כאמור, אבל למה למשל כאשר ישנה בעיה רפואית, חלילה אנחנו פונים לרופאים הטובים ביותר ל-"ידידים מבינים" ונוהגים כדרך העולם [ואולי עוד יותר]. למה? כי כך צריך לנהוג, הרי למדנו כי "אין סומכים על הנס", בדיוק כך צריך לנהוג, גם בעניינים משפטיים [אשר חלקם מסובכים מאוד וחלקם נראים לו לאדם הסביר כאילו סיבכום במיוחד] אשר לצערנו, רק דין המדינה מחייב לגביהם, חד וחלק! לא למותר לציין, כי למרות כל האמור לעיל, לגבי יהודים שומרי תורה ומצוות ואנ"ש, כמובן, בתוכם, הדין הקובע לפיו ננהג יהיה דין תורה, פסק דין של הרב או בי"ד רבני אנ"ש, והדבר לא סותר כלל וכלל את העובדה כי את שלנו, צריך שנעשה בדרך הטבע, דהיינו יעוץ משפטי וחוזה לפי המשפט הנובע במדינה, תוך שילוב מנהג המדינה ודרך הסוחרים.
בפועל נערכים, אצלנו, חוזים מבלי לקבל יעוץ משפטי בסיסי, הצדדים לא מודעים להשלכות המיסויות אשר טומנת בחובה עיסקת מקרקעין. בין היתר, לחבות דיווח על ביצוע העיסקה, לאוצר ותשלום מס החל בדרך כלל, על הקונה. עוד קורה כי במרבית המקרים, אין הקונה מגן על עצמו בכלים ובמסמכים המשפטיים המיוחדים ע"מ שתהא בידו ודאות מוחלטת, כי ירשם-בזמן כלשהוא-בגוף הממשלתי המתאים כבעלים, ובכפר כבר רשות או כחוכר [תלוי אם מדובר במשק או דירה בשיכונים ו"בשכונת לוי יצחק"] של הדירה.
ההתייחסות של "אצלנו זה אחרת" (מתאימה יותר לנושאים הבאים תחת כנפי המונחים "ביי אונז ניצט מען ניט" או "ביי אונז פירט מען זיך אנדערש"). בכל הקשור לרכישת דירה בכפר, גורמת לפעמים, למצבים קשים בהם לדוגמא, רוכש דירה אינו מסוגל לרשום עצמו כחוכר הדירה במינהל מקרקעי ישראל [דבר המפריע בין היתר לממש זכות לקבל משכנתא בעתיד, או לקחת משכנתא רגילה ומדובר במעשים של יום יום "וכבר היה לעולמים"] או מקרים בהם נרכשה דירה ומתברר שהיתה ממושכנת והרוכש "שם כספו על קרן הצבי", והחוזה שעשו הצדדים בעצמם, ערך אחד לו, "לצור על פי צלוחיתו". נאמר רק זאת, כעיקרון אין הבדל משפטי, בין רכישת דירה בכפר לרכישה בעיר [פרט לנתונים אובייקטיביים החלים בכל מקום, התנאים המשפטים המיוחדים ותנאי קבלת תושב אשר אצלנו הינם מיוחדים, ובצדק רב ].
באדיבות שבועון כפר חב"ד ועורכת דין נחמה ציבין.
(האמור במדור זה, אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או אחרת ו/או המלצה ואין להסתמך על האמור, במדור זה, ללא התייעצות עם עו"ד. כותבת טור זה, מוצאת לנכון להדגיש, כי אין בעניינים המשפטיים ו/או האחרים בטור זה, משום המלצה ו/או יעוץ או הכוונה לפנות לבתי משפט אזרחיים - ערכאות, מבלי לקבל היתר מרב או מבי"ד, והאמור ברשימה מהווה דעתה הפרטית בלבד)
לכתבה זו התפרסמו 1 תגובות - לקריאת כל התגובות
הוסף תגובה
1 תגובות
1.
איפה ההמשך?
כ' חשוון ה׳תשס״ה
יש עוד מספר סעיפים שנמנו בכותרת, וחשובים לא פחות - מדוע אותם לא הבאתם?
תגובה חדשה
הגב לתגובה
0
0
מאפשרים לכם לקבל
