מערכת COL
|
יום ט"ז אלול ה׳תשע״ג
22.08.2013
מגבלות חדשות על לקיחת משכנתא. מה זה אומר, בעצם?
בעקבות הגידול העקבי בתיק המשכנתאות של הבנקים, פרסם המפקח על הבנקים 3 מגבלות חדשות על מתן משכנתאות ● מטרת התקנות החדשות, כמו של אלו שקדמו להן, איננה הורדת מחירי הדירות אלא הגבלת הסיכון של המערכת הבנקאית ● מומחה המשכנתאות של COL, איתן אחיטוב, מסביר בטור מיוחד למגזין שישי מה משמעות המגבלות החדשות מגבלות על המשכנתא
ר' איתן אחיטוב
מאת איתן אחיטוב
בעקבות הגידול העקבי בתיק המשכנתאות של הבנקים, פרסם אתמול המפקח על הבנקים 3 מגבלות חדשות על מתן משכנתאות. מטרת התקנות החדשות, כמו של אלו שקדמו להן, איננה הורדת מחירי הדירות אלא הגבלת הסיכון של המערכת הבנקאית.
המגבלות החדשות הן:
הפריסה המקסימלית של החזרי המשכנתא תהיה 30 שנים (ולא יותר).
מגבלה זו כמעט ואיננה משמעותית. ישנם בנקים שבכלל לא מאפשרים לפרוס את המשכנתא מעל 25 שנים וגם בבנקים האחרים רק מספר זניח של לווים פרסו את המשכנתא על תקופה ארוכה כל כך. הפער בהחזר החודשי בין פריסה על פני 30 שנים לפריסה על פני 35 שנים הוא כ7% בהחזר החודשי כך שגם כשבכל מקרה לא היתה בה תועלת מרובה.
החזר המשכנתא לא יעלה על 50% מהכנסות הלווים.
בתיקי משכנתא סטנדרטיים, הבנקים נוטים שלא לאשר משכנתא שההחזר עליה עולה על 33% מהכנסות הלווים. יחד עם זאת במקרים מסוימים היו עד כה חריגות מהכלל הזה.
מקרים אלו הם בדרך כלל מקרי הקיצון – לווים שהכנסתם גבוהה מאוד שיכולים להתקיים גם מחלק קטן יותר מההכנסה וכן לווים שהכנסתם נמוכה מאוד והם לוקחים את המשכנתא עם ערבים כך שהבנק מסתמך על הכנסת הערבים ולא כל כך על הכנסת הלווים.
במקרה בו בתקופה הראשונה יש דחיית החזרים ("גרייס"), ההחזר אליו יתייחס הבנק הוא ההחזר הרגיל הראשון (לאחר הגרייס).
כחלק ממהלך זה, בנק ישראל ייקר את ההלוואות שיחס ההחזר עליהן עולה על 40%.
לפי בנק ישראל, מגבלה זו נועדה להקטין את הסיכון לבנקים במקרה של מיתון בו צפויה ירידת שכר (וממילא עליה ביחס בין ההכנסה תשלום המשכנתא). לדעתי מגבלה זו לא תועיל כאשר תעלינה הפרות הרזות מן היאור.
בתקופות מיתון מעסיקים נוטים לפטר עובדים הרבה יותר מאשר לקצץ בשכרם. אדם שפוטר, בעיקר אם הוא המפרנס העיקרי, יתקשה לעמוד גם בהחזרי משכנתא שהיו 30% ממה שהיה שכרו עד אז.
לפחות שליש מהמשכנתא, יילקח בריבית קבועה.
מבין שלוש התקנות, זוהי התקנה המשמעותית ביותר. בעקבות העליה במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות, רוכשי הדירות נאלצים לקחת משכנתאות גדולות יותר. בכדי להקטין את ההחזרים החודשיים, מתפתים רבים מהלווים לקחת חלק גדול מהמשכנתא בריבית משתנה שכן הריבית (וממילא ההחזרים הראשונים על מסלול זה), נמוכים יותר מאלו שבריבית קבועה.
הבנקאים, הלהוטים אחר עמידה ביעדי מכירות, לא ששים לשכנע את הלקוחות שהסיכון שהם לוקחים הוא גדול ושמה שנראה עכשיו זול עשוי להתברר בטווח הארוך כיקר. ואכן, כ73% מהיקף ההלוואות בחודשים האחרונים נלקחו במסלולים בהם הריבית משתנה.
בהתאם לתקנות החדשות, ייאלצו הלווים לקחת לפחות שליש במסלול ריבית קבועה ולשלם יותר כבר מההתחלה אך להסתכן פחות בזינוק בגובה ההחזרים.
עבור מרבית הלווים, מגבלה זו עשויה להתברר כמועילה (גם אם לא נעימה).
לעומתם, לווים שמצפים לבצע סילוק מוקדם של כל המשכנתא ייאלצו בעקבות התקנה החדשה להסתכן יותר ב"קנס" במועד הסילוק. יחד עם זאת כל עוד לא מדובר על השנים הקרובות, הסיכון לקנס איננו כה גדול שכן התרחיש הסביר הוא שהריביות תעלינה עד אז ולא יהיה קנס גם על סילוק הריבית הקבועה.
בעקבות הגידול העקבי בתיק המשכנתאות של הבנקים, פרסם אתמול המפקח על הבנקים 3 מגבלות חדשות על מתן משכנתאות. מטרת התקנות החדשות, כמו של אלו שקדמו להן, איננה הורדת מחירי הדירות אלא הגבלת הסיכון של המערכת הבנקאית.
המגבלות החדשות הן:
הפריסה המקסימלית של החזרי המשכנתא תהיה 30 שנים (ולא יותר).
מגבלה זו כמעט ואיננה משמעותית. ישנם בנקים שבכלל לא מאפשרים לפרוס את המשכנתא מעל 25 שנים וגם בבנקים האחרים רק מספר זניח של לווים פרסו את המשכנתא על תקופה ארוכה כל כך. הפער בהחזר החודשי בין פריסה על פני 30 שנים לפריסה על פני 35 שנים הוא כ7% בהחזר החודשי כך שגם כשבכל מקרה לא היתה בה תועלת מרובה.
החזר המשכנתא לא יעלה על 50% מהכנסות הלווים.
בתיקי משכנתא סטנדרטיים, הבנקים נוטים שלא לאשר משכנתא שההחזר עליה עולה על 33% מהכנסות הלווים. יחד עם זאת במקרים מסוימים היו עד כה חריגות מהכלל הזה.
מקרים אלו הם בדרך כלל מקרי הקיצון – לווים שהכנסתם גבוהה מאוד שיכולים להתקיים גם מחלק קטן יותר מההכנסה וכן לווים שהכנסתם נמוכה מאוד והם לוקחים את המשכנתא עם ערבים כך שהבנק מסתמך על הכנסת הערבים ולא כל כך על הכנסת הלווים.
במקרה בו בתקופה הראשונה יש דחיית החזרים ("גרייס"), ההחזר אליו יתייחס הבנק הוא ההחזר הרגיל הראשון (לאחר הגרייס).
כחלק ממהלך זה, בנק ישראל ייקר את ההלוואות שיחס ההחזר עליהן עולה על 40%.
לפי בנק ישראל, מגבלה זו נועדה להקטין את הסיכון לבנקים במקרה של מיתון בו צפויה ירידת שכר (וממילא עליה ביחס בין ההכנסה תשלום המשכנתא). לדעתי מגבלה זו לא תועיל כאשר תעלינה הפרות הרזות מן היאור.
בתקופות מיתון מעסיקים נוטים לפטר עובדים הרבה יותר מאשר לקצץ בשכרם. אדם שפוטר, בעיקר אם הוא המפרנס העיקרי, יתקשה לעמוד גם בהחזרי משכנתא שהיו 30% ממה שהיה שכרו עד אז.
לפחות שליש מהמשכנתא, יילקח בריבית קבועה.
מבין שלוש התקנות, זוהי התקנה המשמעותית ביותר. בעקבות העליה במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות, רוכשי הדירות נאלצים לקחת משכנתאות גדולות יותר. בכדי להקטין את ההחזרים החודשיים, מתפתים רבים מהלווים לקחת חלק גדול מהמשכנתא בריבית משתנה שכן הריבית (וממילא ההחזרים הראשונים על מסלול זה), נמוכים יותר מאלו שבריבית קבועה.
הבנקאים, הלהוטים אחר עמידה ביעדי מכירות, לא ששים לשכנע את הלקוחות שהסיכון שהם לוקחים הוא גדול ושמה שנראה עכשיו זול עשוי להתברר בטווח הארוך כיקר. ואכן, כ73% מהיקף ההלוואות בחודשים האחרונים נלקחו במסלולים בהם הריבית משתנה.
בהתאם לתקנות החדשות, ייאלצו הלווים לקחת לפחות שליש במסלול ריבית קבועה ולשלם יותר כבר מההתחלה אך להסתכן פחות בזינוק בגובה ההחזרים.
עבור מרבית הלווים, מגבלה זו עשויה להתברר כמועילה (גם אם לא נעימה).
לעומתם, לווים שמצפים לבצע סילוק מוקדם של כל המשכנתא ייאלצו בעקבות התקנה החדשה להסתכן יותר ב"קנס" במועד הסילוק. יחד עם זאת כל עוד לא מדובר על השנים הקרובות, הסיכון לקנס איננו כה גדול שכן התרחיש הסביר הוא שהריביות תעלינה עד אז ולא יהיה קנס גם על סילוק הריבית הקבועה.
הוסף תגובה
0 תגובות
מאפשרים לכם לקבל
