מערכת COL | יום ו' תמוז ה׳תשע״א 08.07.2011

יש לכם נכס? תבדקו שהוא באמת שלכם ● מיוחד

מרכז התקשורת החב"די - COL, משיק מדור חדש: "ואלה המשפטים" ● המדור מיועד להגברת המודעות להיבטים המשפטיים בחיי היום-יום של כולנו. משרד "עורכי-דין אמנון גת" ייתן לנו מידי שבוע פרספקטיבה משפטית מקצועית ואקטואלית במיוחד על המאורעות החולפים, על אלו העתידיים ועל מה שכולנו כאזרחים באים במגע ● בטור הראשון: כל בר דעת מבין כמה חשוב לרשום את הדירה בלשכת רשם המקרקעין, אך רבים מאיתנו - דיירי השכונות החדשות בעיקר - מתגוררים בנכס כבר שנים ארוכות ועניין הרישום מוזנח. סיפורו של דייר מאלעד ממחיש את הנזק בעקבות הזנחה כזו לטור
יש לכם נכס? תבדקו שהוא באמת שלכם ● מיוחד
(צילום אילוסטרציה: מאיר דהן, COL. לבתים אין קשר לכתבה)
כל בר דעת מבין כמה חשוב לרשום את הדירה בלשכת רשם המקרקעין, אך רבים מאיתנו - דיירי השכונות החדשות בעיקר - מתגוררים בנכס כבר שנים ארוכות ועניין הרישום מוזנח.

סיפורו של דייר מהעיר אלעד ממחיש את הנזק הצפוי בעקבות הזנחה כזו. ובכן, אותו דייר רכש לפני 10 שנים דירה בפרויקט בעיר אלעד. הדירה הושכרה כל השנים האלה לדיירים מזדמנים - זוגות צעירים בדרך כלל, והכל התנהל על מי מנוחות בלי שצצו קשיים משפטיים כלשהם. לאחרונה נקרתה בפני בעל הדירה הזדמנות לרכוש דירה חדשה בעלות אטרקטיבית ומפתה, ולשם מימון הדירה החדשה ביקש למכור את הדירה הנוכחית.

אמר ועשה. פרסם את הדירה בלוח מכירות בעיתון מקומי, והנה לאחר שתיאר בפני המתעניינים את פרטי הדירה והפרויקט במסגרתו נבנתה הדירה, התגלתה בפניו מציאות קשה. הוסבר לו, על-ידי יודעי דבר כי כמעט בלתי אפשרי לבצע העברת זכויות בדירה (למכור את הדירה). יודעי הדבר לא ידעו לפרט מהי המניעה, אך ידעו לספר כי הקבלן שבנה את הפרויקט נקלע להפסדים וקשיים, וכעת לא ניתן להמציא עבור הנכס המוצע למכירה "אישור זכויות" מלא.

במאמר מוסגר נזכיר כי "אישור זכויות" הינו אישור המקביל לנסח טאבו בשלב המוקדם בו הדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

ברור כי בהיעדר אישור זכויות לא ניתן לבצע העברת זכויות בנכס. הרי הרוכש הפוטנציאלי אינו יכול לדעת אילו התחייבויות נטל על עצמו בעל הזכויות בדירה. יתכן, כי בעל הנכס מימן את רכישת הדירה באמצעות הלוואה מבנקים שונים, אולם בהיעדר היכולת לדעת מי הבנקים, לא יוכל הרוכש הפוטנציאלי לפעול לפירעון החובות ולקבל לידיו נכס נקי משעבודים.

כעת נמצא הדייר שלנו מול שוקת שבורה. הוא אינו יכול להציג בפני הרוכש אישור זכויות ובכך נמנעת ממנו הזכות למכור את הדירה שבבעלותו (כפועל יוצא, הוא אינו יכול לקדם את רכישת הזכויות של הדירה החדשה שברצונו לקנות, מכיוון שהמימון העיקרי היה אמור לבוא מכספי התמורה בגין הדירה שהתכוון למכור).

הדייר לא הרים ידיים, ופנה במופגן לקבלן שמכר לו את הדירה בבקשה לקבל לידיו אישור זכויות. כאן נפרסה בפניו תמונה חלקית בלבד באשר למצב המשפטי המונע הנפקת אישור זכויות.

מתברר כי הקבלן שהתאגד כחברה קבלנית, נקלע לקשיים כלכליים כבדים ונותרו לו חובות במיליוני שקלים לבנקים, לספקים ולנושים אחרים. כאן נכנס לתמונה גוף פיננסי איתן, אשר ראה כי רכישת החברה הקבלנית יכולה להוות הזדמנות כלכלית טובה עבורו. הגוף הפיננסי המדובר, הציע לרכוש את החברה הנתונה בקשיים, ולפרוע את חובותיה הרבים לפי הסדר חוב שהוגש. ההסדר היה הוגן ורבים מבעלי החוב זכו בכספם האבוד, ולכן נעתר בית המשפט במסגרת הליכים פרטיים ואפשר לגוף הפיננסי לרכוש את השליטה בחברה הקבלנית.

ואולם, בעלי השליטה החדשים התנו את רכישת הזכויות בחברה, בכך שבית המשפט שאישר את העברת הזכויות, יורה כי מעבר לסכומי הכסף הרבים ששולמו לבעלי החוב, תהיה פטורה החברה באמצעות בעלי השליטה החדשים, מכל התחיבות קודמת שלקח על עצמו הקבלן שהיה בעל השליטה הקודם בחברה. אחד ההתחייבויות מהן ביקשו להיפטר, כך התברר מאוחר יותר, היו ההתחייבויות לנהל את זכויותיהם של הדיירים בפרויקט.

כך הגיע הדייר דנן לאותה שוקת שבורה שדיברנו עליה, הוא מעוניין למכור את זכויותיו בדירה, אך בהיעדר אישור זכויות המפרט מידע על הנכס, הוא יפסיד כל רוכש פוטנציאלי.

כמובן, שהדייר לא אמר נואש. הוא פנה לבית המשפט, וביקש לכפות על בעלי השליטה החדשים, להנפיק את האישור. בעלי השליטה חששו מהכרעה עניינית של בית המשפט שתפיל לפתחם חזרה את האחריות אותה הם רצו להסיר מעצמם. ולכן, לאחר ששקלו כה וכה, החליטו להפיק לדייר דנן באופן "חד פעמי", את אישור הזכויות המיוחל.

הכותב הוא עו"ד חיים קנר ממשרד עורכי-דין אמנון הלוי גת.

הערה: רשימות אלה נועדו כדי לתת לציבור הרחב התייחסות משפטית ראשונית (ולו גם חלקית בלבד, מפאת קוצר היריעה ואופי האתר) לבעיות ומצבים יומיומיים עימם מתמודד הציבור. הרשימות אינן בגדר יעוץ משפטי ובכל מקרה של התמודדות עם כל נושא משפטי מומלץ לפנות לעורך דין לקבלת יעוץ משפטי מקצועי ומלא.
הוסף תגובה
0 תגובות
נצפה באתר
עוד באתר
 
העלאת תמונה
x
גרור תמונה לכאן
או
העלה תמונה
ביטול
תייג
טוען תמונות...
שגיאה!
    אישור
    מעלה תמונות...
    התמונות הועלו בהצלחה
    ויפורסמו לאחר אישורן
    התמונות תויגו בהצלחה
    ויוצגו במערכת התמונות
    המשך
    מתוך
    x
    תודה שנרשמת!
    מבטיחים לשלוח רק את הדברים הכי מעניינים :)
    x
    עדכון הנתונים נשמר בהצלחה!
    מבטיחים לשלוח רק את הדברים הכי מעניינים :)
    x
    קיבלנו את בקשתך, לא נשלח יותר הודעות...
    באפשרותך תמיד להתחבר חזרה ולהינות מהעדכונים המעניינים ביותר.