כל מי שרכש בית ומשלם משכנתא, מוטרד בעת פרסום המדד וגם חדשות לבקרים כשהריבית עולה, יורדת או כשעמלות חדשות ממוצאות. ממוחי משקלתא, מסייעים לכם להבין את סבך המושגים, כדי לדעת מתי הנתונים טובים לכם ומתי יש צורך בחשיבה מחודשת, מחזור משכנתא, ומתי הגיע העת לבקש מהבנק לשקול פריסת תשלומים חדשה:

המחזור

את המשכנתא נטלתם לפני מספר שנים, מאז, כפי שידוע, חלו תמורות בעולם, הדולר עשה את הדרך מעלה ומטה, המדד טיפס ולאו דווקא באיטיות, הריבית בנק ישראל הגיעה לשפל היסטורי חסר תקדים. אירועים אלו או חלקם השפיעו רבות על ההלוואה שנטלתם באותם הימים, בשנים הבאות הינכם עומד להמשיך ולשלם אותה.

מדי פעם, כדאי לבדוק כיצד השפיעו האירועים הכלכליים על הלוואת המשכנתא. לשם כך יש לגשת לבנק המשכנתאות ולבקש להוציא 'לוח סילוקין', זהו המסמך בו מופיע פרטי ההלוואה, גובה ההלוואה, תנאי הריבית וההצמדה וסכום היתרה לתשלום, כולל עמלות פירעון אם ישנם. המיחזור הוא בעצם 'כיבוס' ההלוואה, לפעולה אין עקבות בולטים בחשבון העו"ש, יתרת החוב בהלוואה משולמת באמצעות ההלוואה החדשה שניטלה זה עתה ומעכשיו, ההלוואה תהיה בתנאים וההצמדות כפי שסוכם זה עתה עם הלקוח.

לוח סילוקין

לוח הסילוקין – או סדין בעגה הבנקאית, הוא תמונת מצב עדכנית של נתוני ההלוואה, צמודי המדד יבחינו כי הלוואתם כמעט והכפילה את עצמה, צמודי הדולר יראו כי רק לפני כשנה הייתה בידם אפשרות מחזור מוצלחת וייתכן ובעתיד יראו בה עוד, אלו שנטלו הלוואה במסלול הפריים יגלו בסיפוק כי בעבר ניתנו הלוואות יקרות יותר במסלול זה, והיום ניתן להשיג באחוז פחות.

לוח סילוקים הוא תדפיס שזכאי כל אחד לקבל חינם (מספר פעמים בשנה) מהבנק למשכנתאות. בלוח מפורטים פרטי ההלוואה, כמו מתי ניתנה, תאריך סיום, תנאי הריבית וההצמדה, היתרה לסילוק ועמלות פירעון שונות באם יש.

בחלק גדול מהמקרים, המחזור כדאי מאד בין השאר, כדי להשיג תנאים טובים יותר. אולם יש שיבקשו להשתמש בו לצורך פריסת ההלוואה מחדש, כדי להקהל ב'משהו' את נטל התשלומים החודשיים.

כיצד בודקים את כדאיות המיחזור?

ב'משקלתא' בודקים כמה תשלמו לאורך שנות ההלוואה שנותרה, בחישוב הריביות הקיימות בחוב והצמדות נוספות אם ישנם. כמו"כ נחשב כמה תשלמו לאורך שנות הלוואה במסלולים המוצעים בשוק כיום. ההפרש, עשוי להגיע למאות אלפי שקלים לאורך שנות הלוואה וזה בדיוק הרווח שלכם.

מדוע מסכים הבנק למחזר את ההלוואה לריביות נמוכות ולמסלולים שמשתלמים לנו, הלקוחות?

חושב להבין: לא מדובר בגמ"ח, הבנק הוא עסק כלכלי ומונע משיקולים הכלכליים, הבנק סוחר בכסף ולווה אותו ממקורות גיוס שונים. גם לבנק כדאי להתאים את הלוואותיו למצב השוק הנוכחי.

הבנק, עושה את רווחיו מהפרשי הריבית, לפיכך, ייתכן שההפרשים כיום, גבוהים יותר על אף הריבית הנמוכה יחסית. ברור גם שאם ממחזרים את ההלוואה בבנק אחר, אינטרס הבנק הוא לגייס לשורותיו לקוח חדש, ולפיכך אף יציע לו את המסלולים המשתלמים ביותר.

כל אחד יכול לבצע מיחזור?

מבלי להיכנס להכללות, כל מי שיכול לקחת הלוואה יכול גם לבצע מיחזור. הבנק יבחן שוב את מצבו הפיננסי של בעל ההלוואה ואת כושר עמידתו בתשלומים הצפויים. הלקוח יידרש להציג לבנק הוכחות הכנסה של החודשים האחרונים ותדפיסי עו"ש, הוא יבקש גם נסח טאבו, או אישור זכויות עדכני של הנכס, כדי לראות שלא נוספו 'שותים' חדשים לדירה המשועבדת.

מיחזרתי באותו בנק, מה איכפת לבנק מצבי הפיננסי, הרי ממילא הוא מכוסה בגלל ההלוואה?

כל אימת שמאושרת הלוואה ללקוח, הבנק בעצם מאשר ללווה מסגרת אשראי חדשה, לכן, לצורך ביצוע פעולת מיחזור, יידרש מנהל הסניף, שוב, לאשר ללקוח מסגרת אשראי חדשה בגובה המיחזור (לעיתים עקב עליית המדד, החוב גדול יותר ממסגרת האשראי שאושרה בעת נטילת ההלוואה), מנהל הסניף לא יאשר מסגרת אשראי למי שיכול להוות סיכון לבנק.

האם עדיף למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר?

התשובה תלויה בתעריפים המוצעים בבנק הנוכחי ומה מציעים הבנקים האחרים. ברור שבמיחזור באותו הבנק ההליכים מופשטים יותר, מהירים יותר וזולים יותר, מעבר לבנק אחר ידרוש יותר ריצות, עמלות ועלויות, והתהליך יימשך יותר זמן.