דיני מיסים - שלושת מסלולי המיסוי בהכנסות מהשכרת דירת מגורים – המשך  מגיליון קודם

היבטי ביטוח לאומי בבחירת מסלול 10% מס

בגיליון הקודם דיברנו על מסלול 10% מס בהשכרת דירת מגורים. כהבטחתנו, בגיליונות הבאים נדון בשני מסלולים נוספים. בגיליון זה נדון במסלול הפטור ממס, אך בטרם ניגש לדיון זה, נתייחס להיבט נוסף בבחירת מסלול 10% מס והוא היבט תשלום דמי ביטוח לאומי (להלן: דמי ביטוח).

ככלל, עד ל-31.12.07, הכנסות פאסיביות היו חייבות בדמי ביטוח רק אם הן היוו יותר מ-50% מהכנסות הנישום. אם הכנסות הנישום מיגיעה אישית (עסק, משכורת ועוד) היו גבוהות יותר מהכנסותיו הפאסיביות, כל הכנסותיו הפאסיביות היו פטורות מדמי ביטוח. החל מ-1.1.08, עקב תיקון 103 לחוק הביטוח הלאומי, הכנסות פאסיביות (אם הן גבוהות מכ-23,000 ₪ בשנה) חייבות בדמי ביטוח, מבלי הבט על חלקם היחסי מכלל הכנסותיו של הנישום.

עם זאת דין מיוחד יוחד להכנסות מהשכרת דירת מגורים שנבחר לגביה מסלול 10% מס. לפני התיקון האמור, סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי פטר הכנסות אלו מחבות דמי ביטוח. גם לאחר התיקון האמור פוטר סעיף זה הכנסות אלו מתשלום דמי ביטוח.

מסלול הפטור ממס

ההכנסות מהשכרת הדירה

אופציה נוספת לבחירתו של מי שיש לו הכנסה מהשכרת דירת מגורים היא הבחירה במסלול הפטור ממס. הבחירה במסלול זה מעוגנת בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990.

על פי חוק זה, אדם (יחיד) שמשכיר דירה לשוכר יחיד למטרת מגורים (או לחברה שעיקר פעילותה היא למטרות מתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד – אם הפעילות שלה איננה למטרת רווחים), דמי השכירות יהיו פטורים ממס עד לתקרה של 4,200 ₪ בחודש (בשנת 2007).

מי שבחר במסלול זה, יהא פטור מתשלום דמי ביטוח לאומי בגין החלק הפטור של הכנסה זו (על פי סעיף 350(א)(7)). אולם בגין החלק החייב של הכנסה זו (החלק שחורג מעבר לתקרה) תהיה חבות תשלום דמי ביטוח. זאת, גם טרם תיקון 103 לחוק וגם לאחריו, אולם בגין הכנסות שהיו טרם תחולת התיקון (1.1.08) דמי הביטוח הם בגובה כ-16% ואילו לאחר התיקון, דמי הביטוח הם בגובה 12% בלבד. הפטוֹר ממס מותנה בקיומו של מסמך חתום ע"י השוכר שמאשר שהשימוש בדירה הוא למגורים בלבד.

להלן מס' דגשים:

א.   התקרה בגובה 4,200 ₪, תיבחן לפי סך כל ההכנסות המשפחתיות מדירות מגורים – אם יש למשפחה יותר מדירת מגורים אחת מהן יש להם הכנסות שכירות ("משפחה" לענין זה = היחיד, בן זוגו וכל ילד שלהם שהוא מתחת לגיל 18).

ב.    חריגה מהתקרה תקטין את התקרה בגובה החריגה. כך שחריגה של 100 ₪ למשל (כלומר: הכנסה בסך 4,300 ₪), תקטין את התקרה מ-4,200 ל-4,100 ₪. רק 4,100 ₪ יהיו פטורים ממס, ויתרת ההכנסה תהיה חייבת במס כהכנסה פאסיבית (ראה לקמן). כך, אם ההכנסה מהשכרת דירת מגורים תהיה בסך 8,400 ₪, אין כל פטור על ההכנסה והיא חייבת במס כהכנסה פאסיבית.

ג.     הכנסה פאסיבית, חייבת במס תחילי של 30%. שיעור המס גדל בהתאם למס השולי של הנישום, עד ל-49% מס (בשנת 2007).

ד.    לגבי החלק החייב במס, ניתן לדרוש חלק יחסי מההוצאות כיחס שבין ההכנסה החייבת לבין זו הפטורה.

כך (בצורה פשטנית), אם, למשל, ההכנסות מהדירה הם בגובה 5,000 ₪ בחודש, עלות הדירה – מליון ₪, הוצאות תיקונים בדירה בשנה – 10,000 ₪. מה תהיה ההכנסה החייבת במס? מה יהיה תשלום המס?

נחשב את תקרת הפטור:

בשלב ראשון נבדוק את החריגה מהתקרה: 5,000-4,200=800.

אם כך, תקרת הפטור היא: 4,200-800=3,400 (ראה לעיל דגש ב').

ההכנסה החודשית שהפטור לא חל עליה: 5,000-3,400=1,600. ולכן בשנה: 1,600X12=19,200.

רק חלק יחסי מהוצ' הפחת והתיקונים יוכר: (1,000,000X2%+10,000)X(1,600/5000)=9,600.

לכן, ההכנסה החייבת השנתית היא: 19,200-9,600=9,600. והמס המינימלי: 9,600X30%=2,880.

ביטוח לאומי בשנת 2007: 9,600X16.05%=1,541. בשנת 2008: 9,600X12%=1,152.

המלצות לחיסכון בדמי ביטוח לאומי

ביטוח לאומי, בשונה ממס הכנסה, מחייב בדמי ביטוח על בסיס בעלות רשומה של המקרקעין (ובמקרים מסוימים, מסמך על הצהרת כוונת שיתוף בנכסים). אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, ניתן יהיה לחלק את ההכנסות הפאסיביות כך שלכל אחד מבני הזוג תיוחס חצי מההכנסה, כך שתהיה לו הכנסה בסכום נמוך מכ-23,000 ₪ (ויהיה פטור מדמי ביטוח), כמו"כ ניתן להעביר את הנכס ע"ש ילד מתחת לגיל 18 או הורה מבוגר (מעל גיל פרישה) וההכנסות ממנו יהיו פטורות לחלוטין מדמי ביטוח.

ההכנסות ממכירת הדירה

בשלב המכירה, אם לא מדובר במכירת דירת מגורים בפטור ממס, המכירה עשויה להתחייב במס שבח. על פי עמדת רשויות המס  (שהובעה בהוראת ביצוע 5/2007 מיום 27.2.2007), הפטור ממס מגלם בתוכו הכרה בהוצאות, לכן עלות הדירה לצורך חישוב השבח תהיה בניכוי הפחת שניתן היה להכיר בו כהוצאה לאורך השנים אילולא היה נבחר מסלול הפטור ממס, זאת גם אם כל דמי השכירות היו פטורים ממס. (לכן העלות תקטן, השבח יגדל ומס השבח יגדל בהתאם). (ראה הרחבה בנושא חישוב השבח ומס השבח, בגיליון הקודם).

חשוב לציין שעמדה זו טרם נבחנה בפסיקה, זו רק עמדת רשויות המס וישנם מומחי מס רבים החלוקים על עמדה זו.

ייעוץ ומידע 
 לעצמאים ולשכירים
אבי קדוש - [email protected] E-Mail: