כנס הנדל"ן החב"די הראשון: מאחורי הקלעים של האירוע המסקרן
כמו משום מקום, צצו לאחרונה מודעות ופרסומים על 'כנס הנדל"ן החב"די הראשון', שיתקיים מחר יום חמישי בכפר חב"ד ב'.
מי עומד מאחורי היוזמה, יש יאמרו יומרנית משהו, לנסות ולפתור את הבעיה הגדולה של הדיור בחב"ד?
כולם יודעים שיש משבר דיור עצום בחב"ד וכיובל שנים שלא קמה שכונה חב"דית ייעודית בכל רחבי הארץ.
מאיפה צץ הרעיון ואיך הכל התחיל?
ר' יוסף חבבו, שותף בחברה ומומחה מתחום המשכנתאות: "כמו הרבה דברים טובים גם הסיפור שלנו צמח מלמטה, מהשטח. במשך יותר מעשור אני מלווה משפחות בפן הכלכלי. חלקן משפחות ממש צעירות, בתחילת דרכן, וחלקן כאלה שכבר חיתנו בעצמן ילדים וכל מה שבאמצע. שוב ושוב אני נתקל במשפחות שדווקא יש להן יכולות כלכליות (לפחות "על הנייר") אבל זה לא מתורגם לכדי רכישת דירה.
"במקרה אחד זו משפחה שיש לה כסף בצד אבל מסתפקת באחוזים האפסיים שהיא מקבלת על שמירת הפיקדון בבנק (כמובן, מחששות מובנים להשקיע ולהפסיד כסף); במקרה אחר זה זוג שלא ידע כיצד להתנהל עם כספי החתונה (כן, גם בימינו) ותוך שנה חלק גדול מהם פשוט התבזבז, ועוד ועוד.
אבל, כל המשפחות האלה באמת יכולות לקנות דירה?
ר' משה טרעגער: אספר לך על שיחה שהייתה לי עם ידיד המשתייך לאחת החסידויות הגדולות בארץ. תוך כדי דיבור על דא ועל הא הוא סיפר לי לתומו שבנו הצעיר כבר מחזיק ב-3 דירות משלו, והוא בסך הכל בשנות העשרים לחייו! כששמע ממני שאצלנו בחב"ד רבים לא קונים לעצמם דירה, הוא היה בהלם. איך ייתכן שדווקא בקהילה כזו שבה בני הזוג עובדים ומשתכרים כראוי - לא כולם מחזיקים בדירה ועוזרים לילדיהם לקנות כזו? אפשר לומר שהשיחה הזו הייתה אחד הזרזים המשמעותיים להקמת החברה. החברה פועלת מזה כשנה וחצי ושיווקה למעלה מ-200 דירות לחסידי חב"ד במגוון פרוייקטים.
ר' משה טרעגער לצד אחד ההדמיות בפרוייקט מגורים משולב
מה המוטו שלכם? כלכלי? שיווקי? לסייע לחב"דניקים לרכוש דירה?
ר' פיני חבבו: כל התשובות נכונות. אנו מציעים מעטפת שכוללת מומחה למשכנתאות ויכולת החזר כלכלית למשפחה המעוניינת להתקדם לרכישת דירה, מעטפת של עו"ד משלנו לבחינת סיכונים אפשריים בעסקאות, ובעיקר רותמים את הניסיון והידע שלנו לאתר הזדמנויות מותאמות לחסידי חב"ד במחירים שפויים. אני יכול לציין שהיו לנו כביכול 'הזדמנויות' לשווק פרוייקטים במיקום לא טובים או שאינם מתאימים לקהל הלקוחות שלנו החב"די, ולמרות שיכלנו להרוויח כלכלית, נמנענו מכך.
מה מונע מזוגות צעירים לרכוש לעצמם דירה?
פיני: "ככל הנראה זה חשש לעשות את הצעד הראשון. בכל זאת, מדובר בעסקה גדולה, שבאופן כזה או אחר תלווה את הזוג לפחות 20 שנה. והעניין הוא שתמיד יש ממה לחשוש: בשלב הראשון חוששים שאין הכנסה מספקת או יציבה, בשלב הבא כבר יש ילדים וההוצאות גדלות, בשלב מתקדם יותר ישנן הוצאות אחרות וכן הלאה וכן הלאה.
"חשוב לזכור שבאופן טבעי נדל"ן תמיד מעלה את ערכו - כך היא המגמה בישראל בכל העשורים האחרונים. כך שקניית דירה היא עצמה סוג של מנוף כלכלי! סיבות למה לא תמיד אפשר למצוא, אבל השליחות שלנו היא לדאוג לכך שכן יוכלו ויתקדמו לדירה.
ר' יוסף: "כמשרד שמכיר מקרוב את הציבור החב"די וההעדפות שלו, אנחנו יודעים לזהות פרויקטים המתאימים לציבור זה ולרכוש אותם במחיר אטרקטיבי. ב"ה כבר בשנה הראשונה זכינו לסייע לעשרות רבות של זוגות לרכוש לעצמם דירות, במחיר הנמוך ממחיר השוק.
איך בעצם אתם מצליחים לעשות את זה?
ר' משה: "הקהל הרחב מכיר שני שלבים עיקריים בשיווק נדל"ן. שלב הפריסייל שבו מוצעות דירות במחירים אטרקטיביים, למקדימים, והשלב המרכזי שבו משווקות הדירות במחירן הרשמי. ישנו שלב נוסף והוא השלב שבו הקבלן נמצא עדיין לפני שלב הפריסייל (שמחייב ערבויות בנקאיות). בזכות ההיכרות העמוקה והטובה שלנו עם קבלנים רבים ועם מפת הפרויקטים, אנו יודעים לאתר פרויקטים שנמצאים בשלב הזה ולרכוש בהם מספר רב של דירות בהנחה משמעותית. רק כדי לשבר את האוזן, באחד הפרויקטים ששווק בשנה האחרונה דרכנו (ועדיין נמצא בשיווק לקהל הרחב במחיר המחירון המלא) כבר נרשמה עלייה של יותר מחצי מיליון ₪ בין המחיר שלנו למחיר הדירה הנוכחי!
אין בזה סיכון עצום?
ר' פיני: "ממש לא. הכסף נמצא בנאמנות והעסקה בטוחה לחלוטין. האחריות שלנו כחברה היא דווקא להיזהר מפתרונות הקסם שבהם אנשים רבים הפסידו כספים או נכנסו לתסבוכות - מקבוצות רכישה ועד השקעות "קורצות" למיניהן שאין מאחוריהן דבר וחצי דבר.
"יתרה מכך. בשונה ממכירה בהנחה בכל תחום אחר, שבה בעל העסק מסכים לוותר על רווחים כמעין "עלות שיווק ופרסום" - כאן הסיפור אחר לגמרי. המכירה הזו היא מנוף עבור הקבלן לקידום הפרויקט ביעילות לשלב הבא. זה פשוטו כמשמעו Win-Win - מהלך שמשתלם לכל הצדדים!!! כמובן שכדי ליישם את זה דרושה עבודת שטח רבה וב"ה אנו זוכים לאמון של קבלנים רבים, כפי שניתן לראות גם בכמות המציגים בכנס בעז"ה.
מה לגבי מבצעי 15-85 שמציעים הקבלנים כיום?
ר' פיני: "אליה וקוץ בה. מכיר מקרים רבים שבהם הקונה רכש דירה יקרה והתפתה בגלל 'מבצע' כזה. בסופו של יום הוא משלם על דירה במחיר הרבה יותר יקר ומעבר ליכולותיו. כשמציעים לנו לשווק 'מבצע' כזה, אנו מסרבים. לפני שאנו ניגשים לבדוק היתכנות של שיווק פרוייקט אנו עושים עבודת שטח יסודית, בכמה נרכש השטח במרכז ע"י הקבלן הזוכה, מהם עלויות הבנייה האמיתיות שלו כולל הפיתוח ועד המחיר שנגבה מהלקוח וכך נכנסים למו"מ עם הקבלן כדי להגיע למחיר הטוב ביותר, תוך זהירות מסיכונים מיותרים.
ממה לדעתכם חשוב להיזהר בעסקאות נדל"ן?
ר' משה: כמו בתחומים רבים, הצעות קורצות מדי הן תמיד נורת אזהרה. למשל, בפרויקט מסוים של התחדשות עירונית הוצעו דירות במחיר מפתה באזור מבוקש. בדיקה עם משרד עו"ד המלווה אותנו באופן פרטי ומתמחה בתחום הנדל"ן ובהיבטים המשפטיים גילתה בעיות עמוקות עם הביטחונות של הקבלן.
"אנחנו מלווים אישית זוגות בתהליך הרכישה בייעוץ מקצועי. לא פעם ולא פעמיים דווקא המלצנו להימנע מעסקה כזו או אחרת, כאשר ראינו שאין לכך היתכנות כלכלית. אנחנו ממש לא מקדשים רכישה בכל מחיר וודאי שישנם דברים שצריך לבחון בשבע עיניים.
יוסף: "בפעם אחרת דווקא הוצעו לנו דירות במחיר שהיה נראה גבוה. הקבלן (שהינו ישר ואמין) פרש בפנינו את כל התמונה ואף הזמין אותנו למצוא דרך לשווק את הדירות במחיר נמוך יותר. לאחר בחינה מדוקדקת הבנו שמחיר הקרקע במקרה הזה היה גבוה מאוד עקב תזמון הזכייה במכרז - מה שלא אפשר להשיג בשום דרך מחיר מספיק אטרקטיבי.
איזה טיפ הייתם רוצים לתת להורים שמתקרבים לחתונות הילדים?
פיני: כחסידים אנו יודעים שאת "הטיפים הטובים ביותר" ניתן למצוא בהוראותיו הקדושות של הרבי. לאורך כל השנים דיבר הרבי רבות על נושא הבית ודחף ממש שלכל חסיד יהיה בית - בית משלו. בפעמים רבות שנשאל בנושא תשובתו הייתה חד משמעית: לקנות.
דוגמה ידועה למענה כזה מופיעה באגרות קודש (חלק יז עמוד נז) בתשובה לאישה ששאלה בנושא רכישה או שכירות: "נראית בעיני הסברא שכותבת ע”ד קנין בית ולא שכירות, שהרי חבל על דמי השכירות שמשלמים לאחרים בה בשעה שיכולים בכסף זה לשלם המשכנתא".
בשנת ה'תשמ"ט (שבאה לאחר שנת הקהל) הכריז הרבי על "שנת הבניין", בה קרא למוסדות וגם לאנשים פרטיים ועודד על רכישת בניינים, הקמת בניינים, הנחת אבן פינה להרחבה ועוד. אין ספק שהנושא הזה היה חשוב לרבי, וכאשר אנו מסייעים לעוד משפחה לרכוש דירה אנו בהחלט ממלאים ייעוד חשוב במיוחד.
במבט על מפת ההזדמנויות לציבור הדתי\חרדי, ההיצע הקיים של דירות לרכישה מצומצם. חב"דניקים יסכימו לרכוש גם דירות במגדלים בעלי קומות גבוהות שלא כוללים מרפסת סוכה?
ר' פיני: שאלה מצויינת. למרבה הצער ובגלל המצוקה, החב"דניקים מתפשרים גם על פרוייקטים לציבור הכללי ודירה עד קומה 6 ללא מעלית שבת וללא מרפסת סוכה נחשבת גם אטרקטיבית, אם השיקולים הם נניח קירבה למוסדות קיימים בשכונה סמוכה. במו"מ שאנו עורכים מבעוד מועד עם קבלנים שזכו במכרזים, אנו מצליחים בהרבה מקרים להוסיף עוד מרפסות סוכה ופתרונות נוספים בהתאמה. כ-90 אחוז מהקרקעות שייכות למדינה והאינטרס הראשי שלה הוא לשלב כמה שיותר יחידות דיור בשטח מצומצם, מה שמביא לבנייה לגובה.
יש לכם בשורה בקנה עבור חסידי חב"ד?
שכונה חדשה 'הרובע הבינלאומי' ממוקמת כקילומטר וחצי בקו אווירי מהשיכונים בכפר חב"ד, מתוכננת לבניית 11 אלף דירות (!). אנו משווקים שם כעת 50 דירות בבנייה נמוכה של עד חמש קומות, פיתוח סביבתי חדיש וכל זאת במחיר הנמוך ממחיר השוק באותו איזור. אמנם זה לא מיועד לזוגות צעירים אלא למשפרי דיור, אך עדיין מדובר באזור המרכז, בסמיכות למוסדות החינוך החב"דיים בלוד וקרוב מאוד לכפר חב"ד.
"כיום אני משווקים 16 פרוייקטים ברחבי הארץ".
אתם משווקים למעשה דירות בפרוייקטים קיימים. מה בדבר החזון להקים שכונה חב"דית חדשה מא' ועד ת'?
ר' משה: "תמיד אפשר לבכות ואפשר לעשות. אנחנו התחלנו בתהליך וזאת אחת המטרות החשובות של כנס הדיור: להציף את הנושא והמצוקה החב"דית. מכאן השמיים הם הגבול ובע"ה נזכה גם לחנוך שכונה חב"דית חדשה...
מה תבקשו משר השיכון גולדקנופף, שישתתף כאורח כבוד בכנס הדיור החב"די?
"גבולות הגזרה של השר ברורים, הוא לא יוכל לתת לנו שכונה חב"דית על מגש כסף, הכל היום עובר דרך מכרזים של רמ"י על כל המשתמע מכך. מה שכן, מהכרות עם השר ואנשי צוותו יש לו פינה חמה בלב לחב"ד ויש מגוון דרכים מקובלות שמשרד השיכון יכול לסייע.
מסכם ר' פני חבבו: "הרבי דיבר בהדגשה ועודד רכישת דירות ושלא להסתפק בשכירות. "כשכואב צועקים" וזה חלק ממטרת כנס הדיור. כל רכישה נוספת של דירות עבור חסידי חב"ד בכל מקום ושכונה, זוהי ברכה לדורות".
2
0
מאפשרים לכם לקבל
