מחירי הדיור: כך ממשלות ישראל נמנעות מניתוח כואב
בערב ראש השנה שנת תש"ס, לפני 22 שנה מתפרסמת כותרת ראשית בעיתון "ידיעות אחרונות" המזהירה כי אנחנו לפני גל עליית מחירי הדיור. הכותרת הזהירה כי בשנה הקרובה המחיר הממוצע עלול לחצות את רף המליון ש"ח.
כדי למנוע את הסכנה, התגייסו כלכלנים, אנשי נדל"ן ופוליטיקאים מכל קצוות הקשת הפוליטית. כולם פרסו את משנתם להורדת מחירי הדיור. הקוראים היו יכולים להשתכנע בקלות שאוטוטו מחירי הדירות יורדים. מאז אנחנו מתקרבים בצעדי ענק לרף כפול של שני מליון ₪!
אני רוצה לדבר על בעיית הדיור, הריביות שעולות בשוק ועל הפתרונות שעומדות בפני מבקשי הפתרון.
בשבוע שעבר פורסם כי מחירי הדירות התייקרו השנה ב- 16.8%, כאשר בחודשים האחרונים ההתייקרות נעשית חדה יותר. הבעייה של מחירי הדירות היא בעיה של ממשלות ישראל לדורותיהם. בכל העשור האחרון משרד השיכון וממשלות ישראל מנסות להימנע מניתוח כואב ובמקום זאת מציעים פלסטר על גוף שותת דם.
מחירי הדירות הגבוהים נובעים מבעיה חמורה של היצע. בשנה האחרונה רבים וטובים הבינו כי הם לא יכולים להמשיך ולהסתמך על הבטחות ואם הם לא יעשו צעד אמיתי לרכוש בית, הם ישארו ללא פתרון. ההבנה שהממשלה כמו שלא הצליחה עד היום לשנות את המצב, כנראה גם לא תצליח למתן את עליית המחירים גרמו לכל אלו שישבו על הגדר במשך שנים להתחיל להסתער על השוק כאילו סוף עונה בפתח והמחירים עומדים לעלות עוד.
הממשלה מחזיקה כמאתיים אלף איש כבני ערובה תחת הבטחות למחיר למשתכן. ההגרלות שהוגרלו כעת ואלו שיוגרלו בהמשך מטרתם היא אחת, להוציא עוד ועוד שחקנים ממשחק חיפוש הדירה ובאמצעות זאת לגרום לירידה בביקוש. זאת גם הסיבה שהמדינה מגרילה מנות קטנות של הגרלות לדוגמא בחודש יוני יוגרלו רק כ- 5,000 דירות. כאשר בחודש בודד נוספים עוד כ- 5,000 זכאים.
בשנים האחרונות רוכשי הדירות והמשקיעים נהנו ממחיר הכסף שהיה אפסי. הריביות במשכנתאות היו נמוכות מאד דבר שסייע לרבים להמיר את ההחזר החודשי של שכירות בתשלום משכנתא. אלא, שבחצי שנה האחרונה מחירי הכסף השתנו, הריביות במשכנתאות התייקרו משמעותית, נתוני האינפלציה הלא מעודדים מצביעים על כך שהריביות ימשיכו ויעלו.
הציפיות שמחירי הדיור ימשיכו ויעלו וגם המשכנתא תתייקר מגבירה את הרצון של רוכשים לרכוש דירות כל עוד שהם יכולים. בכל חודש אנחנו מקבלים נתונים של שבירת שיא המשכנתאות.
בשבוע שעבר התפרסם כי משכנתא ממוצעת בישראל חצתה את רף המליון שקלים. מי שמנסה ללמוד מכך על עצמו יטעה, משום שבממוצע הזה ישנם רבים שמחליפים דירה אחת באחרת, אלו מגיעים עם הון עצמי גדול יותר, כמו כן רבים מנוטלי המשכנתאות הם זוכי מחיר למשתכן שמקבלים סבסוד על מחיר הדירה שלהם.
משך החיים הממוצע של משכנתא עומד היום על 23.4 שנים, זאת לעומת 21.8 רק לפני שנה וחצי.
בקצב הנוכחי של עליות מחירי הדיור ושל מחירי המשכנתא המאמירים יש חשש גדול כי חלק גדול של הציבור ימצא את עצמו מחוץ למשחק מאחר שימצא כי הוא נטול יכולת לקבל משכנתא.
ב"ה זכיתי ואני מייעץ לרבים, אני נשאל הרבה שאלות מתוכם יש שנים בולטות - הראשונה האם כדאי להמשיך לגור בשכירות, והשניה האם להמשיך לחכות למחיר למשתכן?
האם כדאי להמשיך לגור בשכירות?
לשכירות בפני עצמה אין שום ערך כלכלי, ידועה דעתו של הרבי כי עדיף לרכוש דירה, רבים שאמרו לרבי כי אינם יכולים לקנות במקום אחד, הרבי אמר להם לרכוש במקום אחר לשכור ולהשכיר ולא לזרוק את כספם לפח. מתחילת השנה ניתן לראות כי מחירי השכירות בעליה מתמדת, זה החל בגזרה של משרד האוצר על המשקיעים שגרם לפחות דירות להיכנס לשוק השכירות, המשיך בעליית הריבית והיום אפשר להצביע על עליה של כ-10% במחירי השכירות, ככל שהחזרי המשכנתא של בעל הדירה יגדלו ככה הוא ידרוש את התמורה מהשוכרים. מעבר למחיר העולה כאשר אני רוכש דירה אחרי 30 שנה היא הופכת לנכס שלי אני מפסיק לשלם עליה, במקרה אחר אני נזקק לשלם כל חיי על שכירות, גם בשנים שההכנסה יורדת ביציאה לפנסיה, אני צריך לדאוג כל חודש לשכירות. לכן שכירות איננה כדאית ויכולה ליצור נטל חזק מאד על המשפחה בגיל מבוגר יותר.
האם להמשיך ולחכות למחיר למשתכן? מחיר למשתכן היא תוכנית טובה לזוגות שזוכים בה. הן בהיבט הכלכלי, הסבסוד הרציני שיש במחיר הדירות והן מהיבט ההון העצמי הנדרש, רק 10% מול 25% במצב רגיל. מי שזוכה הוא היום בר מזל בייחוד אם זה באזורים מבוקשים.
עם זאת, יש בעיה במחיר למשתכן. הבעיה הראשונה היא כמות הזכאים מול כמות הדירות, הזכאים כעת הם קרוב למאתיים אלף איש, כאשר כמות הדירות שיוגרלו עד סוף השנה במידה והממשלה תמשיך לתפקד הינה עשרים אלף דירות, כלומר כ-10% בלבד. דבר נוסף שהממשלה מבקשת להסתיר הוא זמן ההמתנה, ההגרלות שמוצעות היום בשוק הם ברובם לפני היתר בניה או אפילו לפני אישור התוכניות, הצפי לבניית מרבית הדירות שהוגרלו כעת הוא בין 4-6 שנים. הנקודה הבעייתית היא שאדם עלול להמתין כ4- שנים כדי להגיע לבחור דירה ולראות שאינה מתאימה לו כלל, לשלם במשך השנים הללו שכירות, לשלם את מדד תשומות הבניה ולאחר מכן יוכל למכור ברווח שהתכרסם בשל זה ובשל מחירי המשכנתא שרק עולים.
בעיה נוספת היא שחלק מהדירות הינם אשליה וגורלם לא ידוע, לדוגמא הזכיה בירושלים הינה על אדמת כנסיה, אדמה ששנויה במחלוקת כבר שנים, עדין לא ברור אם בכלל יבנה עליה בית אחד אבל זה לא מנע מהמדינה לשווק אותה. או לחילופין הקרקע בתל השומר שבגץ לא מאפשר בניה עליה.
לדעתי הדרך הקצרה והארוכה לפעמים מובילה לתוצאה טובה יותר, מי שיש לו את האמביציה ונתוני פתיחה אפילו לא מושלמים יתכן וכדאי לו להתחיל לחפש נכס באזורים שיתפתחו ובע"ה לבנות על עליית ערך בהמשך שיעזרו לו לקנות את הבית שהוא חולם עליו. מוזמנים להתייעץ.
> הכותב, שחר וולף, הינו כלכלן ויועץ משכנתאות, ניהל במשך 12 שנים בבנק דיסקונט
מאפשרים לכם לקבל
