האמנם 'בנק ישראל' הוזיל את המשכנתא? • הכותרת והעובדות
בחנוכה האחרון, כמה דקות לאחר הדלקת נרות, נאלצתי להיפרד מהמשפחה לטובת ערב שכולו מבול של טלפונים מכל אדם שאי פעם היתה לו משכנתא.
בנק ישראל השיק אז כותרת מפוצצת לא פחות, בה הוא מודיע על הוזלת המשכנתא, באמצעות הורדת ההגבלה על אחוז ריבית הפריים במשכנתא, התקשורת צהלה, אבל כל מי שהתקשר אלי התאכזב לשמוע שהבנקים לא הולכים להיות פילנטרופים.
אמרתי אז לכל אחד שהבנקים רק יעלו את המחיר. אמרתי וצדקתי מאז הרפורמה הקודמת, בצורה עובדתית המשכנתא התייקרה, כל מי שרוצה להשתמש בהקלה שניתנה מייקר את המשכנתא מאד. בנוסף אף אחד לא הזכיר את הסיכון הגבוה למשכנתא בריבית הפריים. ( לפני קצת יותר מעשור ריבית הפריים היתה 7%, אילו הריבית מתחילה לעלות כעת, האם כל משפחה תוכל לספוג עלויות נוספות של מאות שקלים בחודש)
הרפורמה החדשה של בנק ישראל משיק תהליכים חשובים, שיועצי משכנתאות בשוק הפרטי כבר עושים אותה.
פורמט אישור עקרוני אחיד- כל הצעה שתקבלו מהבנק תהיה בפורמט אחיד, זה דבר נפלא, במקום ליצור כאילו יש שינוי בין בנק לבנק בשמות המסלולים, כולם ידעו בדיוק איזה מסלולים יש במשכנתא. אבל הצעת המשכנתא עם כל המידע שיופיע בה תהפוך למסמך בן 10 עמודים, כאשר הלקוח יתעייף להבין על מה הוא הולך לחתום.
הדבר הטוב שקורה כאן הוא שלכולם יהיה בסיס טוב להשוואה, אבל יש כאן העדר הבנה מה נכון לכל אחד באופן אישי, לכל משכנתא יש סיפור אחר, בית להשקעה, בית למגורים בתחילת החיים( 3 חדרים) בית במחיר למשתכן שנמכור ונעבור אחר כך לאיזור אחר, משכנתא שניתן לגרור, משכנתא להשקעה.
כל לקוח הוא לקוח אחר אחד הוא בעל שכר ממוצע ובעל משפחה גדולה, השני עובד בהיטק וצופה התקדמות בשכר, השלישי צפוי לקבל כספים והאחרון בכלל מתכנן לצאת לשליחות לחו"ל ולא ברור מההכנסות שלו יהיו . כל אחד זקוק לתמהיל שונה, השנים במסלולים צריכים להיקבע בצורה אינדיבדואלית.
מעבר לכך הסכנה העיקרית היא בקנס, במידה ותרצו למכור את דירת ה4 חדרים ולעבור ל6, כמה קנס תצטרכו לשלם לבנק? אני כבר ראיתי קנס של 139 א' ₪ .
1. מה שהיה הוא מה שיהיה- ניסיתם לקבל פעם אישור במוקד משכנתאות, זה נהדר תוך כמה דקות יש אישור, האישור הוא מאד כללי בהתאם הריביות מאד כלליות, זה בדיוק מה שבנק ישראל מחייב את הבנק לעשות, אף אחד לא הולך לקבל ריביות באופן אישי, אחרת הבנק לא יוכל להציג ברבעון הבא רווחי שיא, יותר מהרבעון הקודם. הבנק צריך את הלקוחות וצריך אותם כמה שפחות מבינים.
2. אישור עקרוני תוך כמה ימים- זה הבשורה של ממש, מה שלוקח היום הרבה יותר בחלק מהבנקים. הבעיה היא שמי שיתן את האישור יהיה בוט מחשב, כפי שקיים היום בבנק לאומי ובנק מזרחי, אישור עקרוני כשמו הוא, אישור שהבנק לא עומד מאחוריו, הוא רק אישור רעיוני ,(לכן נולד האישור הסופי) מאחר שהבנק לא באמת ראה את המסמכים שלכם ולא באמת יודע מי אתם. לאישור עקרוני אין באמת תוקף חוקי, הבנק תמיד יכול לטעון שהזנתם משהו שונה במחשב, שהשכר שלכם הוא פחות בונוסים, הבראה וכו' . כיום העומס על הבנקים מטורף, תהליך קבלת המשכנתא מתארך מיום ליום מאחר שהבנקים לא יכולים להכיל את כמות הטוב הזה שנפל בחלקם, הביקוש למשכנתאות בשמים, כל חודש נשבר השיא מחדש. בנק ישראל לא חייב את הבנקים לפתוח עמדה אחת נוספת, להוסיף משפטנים או להתייעל, כדי לקצר את התהליך. לבנקים זה נח, הם יודעים שהלקוחות יתייאשו לקבל את האישור לבד ובוודאי יתייאשו לעשות תחרות טובה בין הבנקים.
3. בעיני הדבר הכי טוב ברפורמה הזאת הוא אמירת האמת , הרבה אנשים מתקשרים אלי ושואלים אותי מה יהיה ההחזר החודשי, שאני מנסה לכוון, התגובה היא "המחשבון באתר הבנק הראה פחות". אכן כן, המחשבון מראה על ריביות צמודות מדד, במחשבון של הבנק המדד הוא אפס, במחשבון המציאותי המדד יותר יקר מהריבית. הבשורה היא שבנק ישראל יחייב את הבנקים לתת אומדן הערכה כמה באמת הלקוח ישלם בסוף, כל מי שמבקש מהבנק את ההחזר הנמוך ביותר יבין שהנמוך ביותר הוא הגבוה ביותר. הבנק יהיה מחויב לתת ללקוח מידע מדויק כמה המשכנתא תעלה לו באמת.
בסופו של דבר, החסכון במשכנתא שעבדו עליה היטב יכול להיות מאות אלפי שקלים, טעות במשכנתא יכול לעלות לכם מאות שקלים יקרים יותר כל חודש.
מאפשרים לכם לקבל
