שחר וולף | יום י"ח שבט ה׳תש״פ 13.02.2020

אין לכם עדיין דירה? מה הכי כדאי לעשות: לקנות או לשכור?

נתוני בנק ישראל לסיכום 2019 מצביעים על שיא בנטילת משכנתאות • מה נכון וכלכלי יותר - לקנות או לשכור דירה? סקירה על שוק המשכנתאות בשנים האחרונות • סדרה כלכלית ובלעדית ב-COL עם ר' שחר וולף, חסיד חב"ד, בעל תואר שני במימון ומנהל עסקים, שביצע בעבר תפקידי ניהול בבנקים, וכיום בעל חברה לייעוץ משכנתאות וליווי עסקי 
אין לכם עדיין דירה? מה הכי כדאי לעשות: לקנות או לשכור?

אחוז המחזיקים בדירה בבעלותם נמצא בעליה מתמדת: בשנות החמישים אחוז מחזיקי הדירות בישראל היה 55% והיום אחוז המחזיקים בדירה בבעלותם מגרד את ה70%, בדומה ממש למדינות מערביות אחרות בעולם.

המחירים לא מפסיקים לטפס ובממוצע מחיר דירה בישראל עלה משנת 2007 עד היום ב-82%, דבר שהשליך ישירות על מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה זינק משמעותית שהוא בין היתר מדד המשקף את ערך הכסף שלנו.

לכל אחד ואחת מאיתנו עברה המחשבה הזו בראש: האם באמת כדאי לרכוש דירה? האם שווה לי לשעבד את עצמי לכל כך הרבה שנים? איך ניגשים לדבר גדול כזה? ואולי במקום לזרוק כסף לבעל דירה שנותן הרגשה שעושה טובה בכך שמשכיר לנו את ביתו הלא משופץ, נעבור כבר למקום שלנו, שבו יהיה ערך עבורנו לכל השקעה שנשקיע בו. ואולי עדיף לשכור מקום לשכירות ארוכה במקום להתחיל לרוץ אחרי הבנק לקבל משכנתא ולסיים את החודש במחנק.

ישנם שתי אסכולות, באסכולה הראשונה מחזיקים כלכלנים המצדדים במספרים. הללו טוענים כי נכון שהשוק בעליה, אך המחירים ידעו גם ימים יפים יותר, אם נסתכל לא הרבה אחורה, בין השנים 1996-2004 המחירים ירדו ב-20%. כך שהיום ישנו פחד לקנות במחיר גבוה, ישנו פחד שהמחיר יירד,  הפחד המשתק הזה משאיר הרבה שחקנים על הגדר.

הפחד מתחדד שאנו חוששים מה יקרה אילו נרצה למכור את הדירה בעוד כחמש שנים מיום הקניה, לדוגמא רכשנו את הדירה בכמיליון ש”ח, התחלנו לשלם משכנתא וכעבור חמש שנים אנחנו מעוניינים להחליפה בדירה נוחה וגדולה יותר. הפחד הוא שאם המחיר יירד ב15% לדוגמא אנו נמצא את עצמנו עם פחות הון ממה שהשקענו - ובהפסד.

באסכולה השניה מחזיקים כלכלנים המצדדים בריבית: האם עדיף להשקיע בקניית בית או השקעת סכום כסף דומה באפיקי השקעה אחרים. ההשוואה היא בין  קניית דירה בכמיליון ₪ ותשלום משכנתא, לעומת השקעה באפיק מנייתי/אג"ח שיניב תשואה שנתית של כ5%, בהשוואה כזו אנו נראה כי האפיק השני של ההשקעה יניב תשואה גבוהה ומהירה יותר. ( במידה כמובן שיש לנו את אותו הון ללא הלוואות)

כלכלנים המצדדים במשכנתא  מפנים אותנו לנתוני המקרו, המצב הקיים הוא של ביקוש גובר מול היצע נמוך שלא גדל בהתאם לגידול באוכלוסייה. מצב שגורם לעליה במחירי הדירות, אך זו לא ההתייקרות היחידה. אם נסתכל על מחירי השכירות. מחירים אלו טיפסו ב60% בעשור האחרון. עליה שמקשה מאד על משפחות המתגוררות בשכירות, למשפחות אלו הבעיה הגדולה תתעורר בשנות היציאה לפנסיה בהם השכר קטן וההוצאות על שירותי בריאות גדלים.

שתי האסכולות הללו תלויות במרכיב הריבית במשק שהינו גורם מכריע. כיוון שאילו רכשתי דירה בריבית זולה, ההחזר הכולל של משכנתא בהינתן תמהיל טוב, יהיה נמוך וכך נהפוך לבעלי נכסים בבעלותנו.  במידה ואין לנו הון עצמי לא נותר לנו אלא האפשרות של נטילת משכנתא. צעד זה יהיה נבון יותר מאשר להינתן לחסדי בעל הבית.

במצב שבו הריבית נמוכה במשק הריבית הבטוחה על השקעות הינו מזערי ולכן כל השקעה לא רק שאין וודאות שתגיע לתשואת שוק הנדל"ן אלא יתכן שתהיה בסיכון אף להפסד משמעותי.

אם הגעתם לקרוא עד כה, אפשר כבר להבין את הסיבה העיקרית המניעה את שוק הנדל”ן קדימה.

לסיכום :

  1. מחיר הכסף – מחיר הכסף היום מאד זול, זאת בשל הריבית הנמוכה במשק, שוק ההון צופה באמצעות האגרות חוב שריבית בנק ישראל תישאר במקומה הנוכחי בשנה הקרובה לפחות.
  2. מחירי הנדל”ן והשכירות לטווח הארוך: לא ברור מה יקרה בטווח הארוך למחירים הללו, האם הממשלה תשחרר יותר קרקעות ואז מחירי הנדל”ן יתחילו לרדת ובעקבות כך ייתכן שגם מחירי השכירויות? מאידך, כעת שניהם מתייקרים והנפגעים העיקריים הם אלה היושבים על הגדר.
  3. שוק המשקיעים: אפשר להצביע על מגמת הסתערות של משקיעים על שוק הנדל”ן בשנה האחרונה, המשקיעים הפנימו את עניין המיסוי על דירה שניה וציבור הישראלים בעלי דירה שניה ויותר עומד על 10% מהאוכלוסיה.

בשורה התחתונה, אין תשובה אחת שנכונה לכולם. לכל אחד מאיתנו מצב כלכלי ועתודות פיננסיות שונות. כדי לעשות צעדים נכונים, צריך לתכנן נכון ולהתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לקבל את התוכנית הכי טובה וכדאית בדרך לדירה משלכם או לדירה להשקעה נוספת.

מציע להתייעץ עוד בשלב המחשבה, לפני שמתחילים לחפש, כדי להתאים את הבית ליכולות שלנו.  

מזמין אתכם להתייעץ ולכתוב או במייל: שחר וולף shaharwo@gmail.com  או בטלפון 0506442550

 

 


 

 [שו1]

הוסף תגובה
2 תגובות
1.
אליעזר
לפני 4 ימים
כתבה מאוד יפה ומענינת, תודה.
2.
לפי נתוני משרד האוצר המשקיעים ממשיכים לצ...
לפני 4 ימים
הדבר נובע מהבשלתם של פרויקטים רבים ששווקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
נצפה באתר
עוד באתר
 
העלאת תמונה
x
גרור תמונה לכאן
או
העלה תמונה
ביטול
תייג
טוען תמונות...
שגיאה!
    אישור
    מעלה תמונות...
    התמונות הועלו בהצלחה
    ויפורסמו לאחר אישורן
    התמונות תויגו בהצלחה
    ויוצגו במערכת התמונות
    המשך
    מתוך
    x
    תודה שנרשמת!
    מבטיחים לשלוח רק את הדברים הכי מעניינים :)
    x
    עדכון הנתונים נשמר בהצלחה!
    מבטיחים לשלוח רק את הדברים הכי מעניינים :)
    x
    קיבלנו את בקשתך, לא נשלח יותר הודעות...
    באפשרותך תמיד להתחבר חזרה ולהינות מהעדכונים המעניינים ביותר.