מערכת COL
|
יום י"ט כסלו ה׳תשע״ט
27.11.2018
אופן המימון של פעילות קבוצות הרכישה • טור
"כשם שביזמות הבנק בוחן את איכות היזם, כך בקבוצת רכישה, הבנק בוחן את מארגן / מנהל הקבוצה. זאת מאחר וקבוצה שלא מנוהלת בצורה טובה, לא 'תגיע לייעדה בשלום'. בשלב הזה, הבנק מנפיק אישור עקרוני, בו הוא מתחייב לממן את הפרויקט בתנאים מסוימים (כמו למשל הזכות לאשר או לא את הקבלן המבצע וכו')" • אופן המימון של פעילות קבוצות הרכישה מאת שמואל הבר, רו"ח – יועץ פיננסי לקבוצות רכישה • לטור המלא
פרוייקט בבנייה (צילום: col). משמאל: רו"ח שמואל הבר
שמואל הבר, רו"ח – יועץ פיננסי לקבוצות רכישה מימון בקבוצת רכישה
בטור הקודם, הסברנו את מהותה של התאגדות בצורה של קבוצת (עמותת) רכישה.
בטור הזה, נעסוק באופן המימון של פעילות קבוצות הרכישה.
לצורך הבנת הנושא, נקדים מעט ונסביר את נושא המימון בפרויקטים של נדל"ן שלא באמצעות קבוצות רכישה (לצורך הנוחות, נתמקד בנדל"ן למגורים).
כשיזם פועל להקמת פרויקט נדל"ן למגורים, הוא מתקשר עם בנק מממן (או גוף חוץ בנקאי), אשר בוחן את הפרויקט לפרטיו ומגיע למסקנה שהפרויקט רווחי, וכן, שהיזם הינו אדם / חברה יציבה, ואשר ניתן לתת לו מימון להקמה. המימון פועל בצורה של מימון סגור לפרויקט. דהיינו, הבנק מאשר מראש את כל העלויות, ובמקביל, הבנק מקבל את כל ההכנסות (מה שמוכר כמעט לכל מי שקנה בית חדש מקבלן - תשלום באמצעות שוברים). בדרך זו, הבנק דואג שהפרויקט יגיע לסיומו בשלום.
בקבוצות רכישה זה מעט שונה. מאחר ומדובר למעשה בעסקה של מספר רב של שותפים, המימון נעשה יותר מורכב. ראשית, הבנק בוחן את הפרויקט כשלעצמו. דהיינו, האם הפרויקט 'רווחי' ('רווחי' פירושו, שהשווי של כל הדירות כגמורות, שווה יותר מאומדן עלות הקמתן. בדרך כלל, הבנק 'ירצה' לראות רווחיות של לפחות 15%. דהיינו, חברי הקבוצה יהיו מורווחים 'על הנייר' לפחות 15%).
כשם שביזמות הבנק בוחן את איכות היזם, כך בקבוצת רכישה, הבנק בוחן את מארגן / מנהל הקבוצה. זאת מאחר וקבוצה שלא מנוהלת בצורה טובה, לא 'תגיע לייעדה בשלום'. בשלב הזה, הבנק מנפיק אישור עקרוני, בו הוא מתחייב לממן את הפרויקט בתנאים מסוימים (כמו למשל הזכות לאשר או לא את הקבלן המבצע וכו').
יש לציין, כי עלות המימון של פרויקט בקבוצת רכישה, גבוהה יותר מעלות המימון בהלוואת משכנתא 'רגילה'. אלא שהמימון הוא לטווח קצר של תקופת הבניה בלבד. לאחר סיום הבניה, ההלוואה ממוחזרת והופכת להלוואת משכנתא בתנאים רגילים.
השלב הבא, הוא שלב חשוב מאוד, בו בוחן הבנק את מצבם הפיננסי של כל חבר וחבר בקבוצה. הבדיקה בוחנת למעשה, האם החבר יוכל לממן את מלוא עלות הקמת דירתו ללא בעיות חריגות. הפרמטרים שנבחנים הם בין השאר: הכנסות חודשיות, גיל, עושר פיננסי וכו'.
רק לאחר שהבנק אישר את כל חברי הקבוצה עד האחרון שבהם, מתחיל המימון למעשה. יש לשים לב, כי חבר שלא מאושר בבנק (או שהוא לא רוצה לקבל מימון מהבנק), יצטרך לעזוב את הקבוצה או לחלופין, להפקיד מראש את כל העלויות החזויות של הקמת דירתו).
המימון בפועל מתבצע לפי השלבים הבאים:
1. הקבלן (או כל נותן שירותים אחרים בפרויקט, כמו אדריכל) מבצע את עבודתו בפרויקט ומגיש חשבון לתשלום.
2. מפקח הנדסי מטעם הקבוצה בודק ומאשר (או שלא...) את החשבון ומעביר למפקח מטעם הבנק.
3. היה ואישר המפקח מטעם הבנק את החשבון, הבנק משחרר כספים לנותן השירותים.
4. במקביל, המנהל הפיננסי של הקבוצה, מחשב כמה אמור לשלם כל חבר בגין החשבון האמור, ומאשר לבנק למשוך ממסגרת האשראי שאושרה לחבר, את הסך האמור השייך לחלקו בחשבון. לחילופין, ניתן לאפשר לחברי הקבוצה 'להביא מהבית' כסף בכל פעם שנדרש, ובכך למעשה לא להשתמש בכלל במסגרת האשראי שאושרה לו.
בסיום הפרויקט ולאחר שיש טופס 4 לדירות, מבצע המנהל הפיננסי חישוב סופי כמה עלה בפועל לכל חבר בקבוצה, ומתבצע חשבון סופי לכל חבר. במקביל, אמור כל חבר להמיר את ההלוואה שקיבל כחלק מהקבוצה, להלוואת משכנתא רגילה, וכשכולם המירו את ההלוואה, הבנק 'משחרר' את השעבוד על הפרויקט, ולמעשה 'יוצא מהסיפור'.
בטור הבא, נעסוק בהבדלים שבין קבלת מימון מבנק וקבלת מימון מגוף חוץ בנקאי. כמו כן, ניתן מעט טיפים ועל מה יש לשים את הלב טרם הכניסה לקבוצת רכישה ובמהלכה.
בטור הקודם, הסברנו את מהותה של התאגדות בצורה של קבוצת (עמותת) רכישה.
בטור הזה, נעסוק באופן המימון של פעילות קבוצות הרכישה.
לצורך הבנת הנושא, נקדים מעט ונסביר את נושא המימון בפרויקטים של נדל"ן שלא באמצעות קבוצות רכישה (לצורך הנוחות, נתמקד בנדל"ן למגורים).
כשיזם פועל להקמת פרויקט נדל"ן למגורים, הוא מתקשר עם בנק מממן (או גוף חוץ בנקאי), אשר בוחן את הפרויקט לפרטיו ומגיע למסקנה שהפרויקט רווחי, וכן, שהיזם הינו אדם / חברה יציבה, ואשר ניתן לתת לו מימון להקמה. המימון פועל בצורה של מימון סגור לפרויקט. דהיינו, הבנק מאשר מראש את כל העלויות, ובמקביל, הבנק מקבל את כל ההכנסות (מה שמוכר כמעט לכל מי שקנה בית חדש מקבלן - תשלום באמצעות שוברים). בדרך זו, הבנק דואג שהפרויקט יגיע לסיומו בשלום.
בקבוצות רכישה זה מעט שונה. מאחר ומדובר למעשה בעסקה של מספר רב של שותפים, המימון נעשה יותר מורכב. ראשית, הבנק בוחן את הפרויקט כשלעצמו. דהיינו, האם הפרויקט 'רווחי' ('רווחי' פירושו, שהשווי של כל הדירות כגמורות, שווה יותר מאומדן עלות הקמתן. בדרך כלל, הבנק 'ירצה' לראות רווחיות של לפחות 15%. דהיינו, חברי הקבוצה יהיו מורווחים 'על הנייר' לפחות 15%).
כשם שביזמות הבנק בוחן את איכות היזם, כך בקבוצת רכישה, הבנק בוחן את מארגן / מנהל הקבוצה. זאת מאחר וקבוצה שלא מנוהלת בצורה טובה, לא 'תגיע לייעדה בשלום'. בשלב הזה, הבנק מנפיק אישור עקרוני, בו הוא מתחייב לממן את הפרויקט בתנאים מסוימים (כמו למשל הזכות לאשר או לא את הקבלן המבצע וכו').
יש לציין, כי עלות המימון של פרויקט בקבוצת רכישה, גבוהה יותר מעלות המימון בהלוואת משכנתא 'רגילה'. אלא שהמימון הוא לטווח קצר של תקופת הבניה בלבד. לאחר סיום הבניה, ההלוואה ממוחזרת והופכת להלוואת משכנתא בתנאים רגילים.
השלב הבא, הוא שלב חשוב מאוד, בו בוחן הבנק את מצבם הפיננסי של כל חבר וחבר בקבוצה. הבדיקה בוחנת למעשה, האם החבר יוכל לממן את מלוא עלות הקמת דירתו ללא בעיות חריגות. הפרמטרים שנבחנים הם בין השאר: הכנסות חודשיות, גיל, עושר פיננסי וכו'.
רק לאחר שהבנק אישר את כל חברי הקבוצה עד האחרון שבהם, מתחיל המימון למעשה. יש לשים לב, כי חבר שלא מאושר בבנק (או שהוא לא רוצה לקבל מימון מהבנק), יצטרך לעזוב את הקבוצה או לחלופין, להפקיד מראש את כל העלויות החזויות של הקמת דירתו).
המימון בפועל מתבצע לפי השלבים הבאים:
1. הקבלן (או כל נותן שירותים אחרים בפרויקט, כמו אדריכל) מבצע את עבודתו בפרויקט ומגיש חשבון לתשלום.
2. מפקח הנדסי מטעם הקבוצה בודק ומאשר (או שלא...) את החשבון ומעביר למפקח מטעם הבנק.
3. היה ואישר המפקח מטעם הבנק את החשבון, הבנק משחרר כספים לנותן השירותים.
4. במקביל, המנהל הפיננסי של הקבוצה, מחשב כמה אמור לשלם כל חבר בגין החשבון האמור, ומאשר לבנק למשוך ממסגרת האשראי שאושרה לחבר, את הסך האמור השייך לחלקו בחשבון. לחילופין, ניתן לאפשר לחברי הקבוצה 'להביא מהבית' כסף בכל פעם שנדרש, ובכך למעשה לא להשתמש בכלל במסגרת האשראי שאושרה לו.
בסיום הפרויקט ולאחר שיש טופס 4 לדירות, מבצע המנהל הפיננסי חישוב סופי כמה עלה בפועל לכל חבר בקבוצה, ומתבצע חשבון סופי לכל חבר. במקביל, אמור כל חבר להמיר את ההלוואה שקיבל כחלק מהקבוצה, להלוואת משכנתא רגילה, וכשכולם המירו את ההלוואה, הבנק 'משחרר' את השעבוד על הפרויקט, ולמעשה 'יוצא מהסיפור'.
בטור הבא, נעסוק בהבדלים שבין קבלת מימון מבנק וקבלת מימון מגוף חוץ בנקאי. כמו כן, ניתן מעט טיפים ועל מה יש לשים את הלב טרם הכניסה לקבוצת רכישה ובמהלכה.
הוסף תגובה
0 תגובות
מאפשרים לכם לקבל
