איתן אחיטוב

במשרד השיכון, כך עושה רושם, 'חיים עם הזמן'. בשבועיים אלו, בהם אנו קוראים בתורה על חלוקת הארץ בגורל, מציינים במשרד מלאת 3 שנים לתכנית הדגל של שר האוצר - הגרלות מחיר למשתכן. בה בעת, נפתחה בשבוע שעבר ההרשמה להגרלה נוספת על כ4,500 יחידות דיור. ההרשמה להגרלה זו תסתיים השבוע.

לעתים, עולה בדעתי ששרי האוצר והשיכון פירשו את הפסוק 'והתנחלתם את הארץ בגורל... לרב תרבו נחלתו' בצורה חדשנית.

או ליתר דיוק, בצורה מעוותת - התכנית בנויה באופן כזה שהעשירים ('לרב') מרוויחים ממנה הכי הרבה ('תרבה נחלתו'), והעניים, הם עלולים אף להפסיד ממנה ('תמעיט נחלתו')!באופן אבסורדי שר האוצר ה'חברתי' משתמש בנכסים של כולנו - קרקע שבבעלות כלל האזרחים, באופן כזה שמגדיל את הפערים בין עשירים לעניים.

תימחור הדירות בפרויקט המשתכן נעשה כך שהרווח הגדול ביותר הוא על הדירות היקרות ואילו הדירות הזולות שמשווקות בפרויקט עשויות להסב בעתיד הפסד עתידי לרוכשים מכיוון שהן נבנות באיזורים דלי ביקוש שייתכן שיסבלו מעודף היצע עם סיום האיכלוס.

העיוות המובנה של מחיר למשתכן, מחייב את הרוכשים לבחור בצורה מושכלת את ההגרלות בהם הם מעוניינים להשתתף. כיועץ משכנתא שייעץ לעשרות רוכשים במחיר למשתכן, נתקלתי לא מעט בבחירות וצעדים לא הגיוניים שעשו משתתפים בהגרלות. בשורות הבאות אמנה מספר נקודות שאני ממליץ למשתתפים בהגרלות לקחת בחשבון. יובהר כי עצות אלו הן כלליות ולא יכולות להוות תחליף לייעוץ אישי.

1. נותנים?! תיקח! - המדינה מחלקת בהגרלות אלו (עכ"פ בחלקן) כסף. תסתכל על השתתפות בהגרלה ורכישת הדירה בע"ה בעקבותיה כעל זכיה בכסף ולא כעל רכישת דירה למגורים כך שלא רלוונטי איפה אתה רוצה לגור אלא איפה אתה יכול להרוויח.

2. אל תתעלם מהסיכון - חשוב פעמיים (ויותר) לפני הרשמה להגרלה בפריפריה. יש ערים בהן יש הצפה של דירות. במקומות האלו אתה עשוי להיתקע בלי שוכרים ובלי יכולת למכור את הדירה.

3. נסה למקסם את הרווח - השתתף בהגרלות שהזכיה בהן מניבה רווח מקסימלי (בכפוף לכללים הבאים) – בחן את הפער בין מחיר הדירה החזוי לבין מחירי הדירות באותה העיר והעדף מקומות בהם בערכים מוחלטים יש פער גדול.

4. שקלל את הרווחיות החזויה בפרויקט מסוים בהסתברות לזכות בהגרלה שלו. עדיף לבחור פרויקט שיש 20% לזכות בו ברווח של 300,000 ₪ מאשר פרויקט שהרווח הצפוי בו הוא 500,000 אבל הסתברות לזכות בו היא 8%.

5. קח בחשבון שבפרויקטים שההגרלה עליהם תתבצע מאוחר יותר, ההסתברות האמיתית לזכות, גדולה יותר ממה שנראה מנתוני ההרשמה מה שמגדיל במידה מסוימת את הכדאיות להשתתף בהם.

6. המחיר שמוצג באתר מחיר למשתכן מטעה – על דירה בשטח 100 מ"ר אתה צפוי לשלם כאילו שטחה היה (בערך) 115 מ"ר – קח את זה בחשבון כשאתה בודק את הרווחיות.

7. אל תתמודד בהגרלה על דירה שאתה לא יכול לממש את הזכיה בה – וודא שיש לך מספיק הון ומספיק הכנסות כך שתוכל לקבל אישור מהבנק על המשכנתא הנדרשת.

8. בהמשך ל7 – בפרויקטים רבים הדירות הקטנות נחטפות ראשונות. אף אחד לא מבטיח שתוכל לבחור אחת כזו. לכן, כשאתה בוחן האם תוכל לממש זכיה בהגרלה מסוימת כדאי שתחשב כאילו גודל הדירה הוא 130 מ"ר.

9. כשאתה בוחן את היכולת שלך לממן את הרכישה, קח בחשבון שעל דירות יקרות יחסית, אין כמעט הקלות בלקיחת המשכנתא. לדוגמא אם מחיר הדירה יהיה 1,800,000 ₪, תצטרך לגייס לפחות 450,000 ₪ כהון עצמי.

10. פרויקטים רבים עליהם נערכת כעת הגרלה, נמצאים עדיין לפני היתר בניה. כתוצאה מכך צפויים לחלוף חודשים רבים עד שייחתם החוזה. במהלך פרק זמן זה צפוי שריביות המשכנתא תתייקרנה. בהתאם לכך מומלץ לקחת מרווח ביטחון כאשר באים לאמוד את היכולת לממש את הזכיה.

מעוניינים לקבל ייעוץ מקצועי בבחירת הגרלה?!
חייגו 1-700-701-444