הרב אליהו קרשנבאום

מקובל לחשוב, שבעיית רבית המצויה בקניית נכס כמו דירה וכיו"ב, כרוכה עם השגת המימון עבורה - המשכנתא. אך לאמיתו של דבר, ישנם מצבים נוספים שעלולות להתעורר בהם בעיות של רבית, מבלי שהאדם ישים את לבו לכך.

האם עלה בדעתכם ששימוש בדירה חדשה קודם רישומה ברישומי הטאבו עלול להיות בעיה הלכתית? * ומה לגבי דירה שכבר נרשמה על שם הקונה ברישומי הטאבו - האם מותר למוכר להמשיך להשתמש בה? * בעיות רבית העלולות להתעורר בהליך קניית נכס.

מוכר שמתגורר בדירה שמכר, וקיבל עליה בינתיים רק חלק מהתשלום

מבואר בשולחן ערוך (יו"ד קעד ס"ה-ו), שקונה שעשה קניין גמור והמוצר נעשה שלו לחלוטין, אך בינתיים שילם רק חלק מהתשלום עבור המקח ויתרת הסכום נשארה כחוב - המתנת המוכר לסיום התשלום נחשבת כהלוואה מהמוכר לקונה.

לכן, יהיה אסור למוכר-המלווה להשתמש במוצר שעבר לבעלות הקונה, הלווה. השימוש שלו בחינם במוצר שאינו שייך לו, נחשב כטובת הנאה הניתנת מהלווה למלווה והדבר אסור משום איסור רבית.

כאשר מדובר בקניית דירה (נדל"ן), קבלת הבעלות עליה על פי הלכה נעשית או על ידי הסכמת המוכר לכך שהחזקה בדירה תיחשב כקנין, או על ידי כתיבת חוזה התקף על פי חוק כנהוג בימינו, או שהתחיל התשלום עבור קניית הדירה והיא נרשמה בטאבו על שם הקונה. כל אחד מדרכים אלו נחשב כקנין הלכתי (בנוגע לנידון דידן), אפילו אם לא שילם הקונה את מלוא התמורה.  

לכן, אדם הקונה דירה ועשה קניין הלכתי באחד מהאופנים הנ"ל, שעל ידי כך הוא הפך לבעלים על הדירה, אך הוא עדיין לא שילם את מלוא מחירה - אסור למוכר להמשיך להשתמש בדירה מבלי שישלם שכר דירה על כך לקונה, שהוא הבעלים על הדירה. שהרי אם ימשיך לגור בה בחינם, נחשב הדבר כנתינת תמורה עבור ההמתנה ליתרת התשלום.

[אמנם, לדעת כמה פוסקים, אם מוזכר מפורשות בחוזה שהמוכר ימשיך לגור בדירה עד לתאריך מסוים, מותר לו להמשיך לגור בה, גם אם הקנין ההלכתי בדירה נעשה לפני תאריך סיום מגוריו ולפני סיום התשלום. אחת הסיבות לכך היא, מפני שכתיבת תנאי זה בחוזה המכירה משמעה, כאילו נתינת השימוש בדירה למוכר היא חלק מדמי המכר עבור הדירה, והיא אינה נראית כריבית (ראה תורת רבית פי"ב הע' יט)].

קונה שמתגורר בדירה שכבר שילם עליה חלק מהתשלום אך עדין לא קנאה

לחלופין, אם עדיין לא נעשה קניין הלכתי במוצר והוא עדיין בבעלות המוכר על פי דין תורה – הרי שהתשלום החלקי הראשוני על ידי הקונה נחשב כהלוואה מהקונה למוכר. הסיבה לכך היא, מפני שעל פי הלכה התשלום עבור המקח צריך להיות רק בעת שמתבצע המקח ולא לפני כן, ואם בכל זאת שילם הקונה מראש - הדבר נחשב כהלוואה מהקונה למוכר.

באופן זה, יהיה אסור לקונה-המלווה להשתמש במוצר של המוכר-הלווה כל עוד הוא לא נעשה בעלים עליו, כיוון שטובת הנאה זו של השימוש במוצר נחשבת רבית (ראה שו"ע שם).

לכן, אדם הרוצה לקנות נכס ושילם עליו תשלום ראשוני למוכר אך עדיין לא קנה אותו בקנין הלכתי הנ"ל - אסור לו להשתמש בנכס השייך למוכר, כיוון שהדבר נחשב כנתינת טובת הנאה מהלווה-המוכר, למלווה-הקונה, כתמורה להקדמת התשלום הנחשב כהלוואה.

[גם כאן לדעת כמה פוסקים, כתיבת מפורשת בחוזה שמתאריך מסוים ישתמש הקונה בנכס, תועיל להתיר את הדבר. והטוב ביותר הוא לכתוב, שהמחיר עליו הוסכם כולל דמי שימוש בנכס לפני העברת הבעלות לקונה].

בעיות ריבית נוספות

בנוסף לבעיות הללו, עלולות להתעורר בעיות נוספות של רבית כמו הצגת כמה מחירים לדירה, שתעריפם תלוי בלוח זמני התשלומים. דבר זה מצוי במיוחד בקניית דירה "על הנייר" מקבלנים, שלעיתים רבות מציגים שני מחירים: מחיר נמוך במקרה שהקונה ישלם עד לתאריך מסוים, ומחיר גבוה יותר במקרה של תשלום לאחר התאריך הנקוב, והדבר אסור משום רבית (ראה שו"ע שם קעג. שו"ע אדמו"ר הזקן הלכות רבית סי"ח ואילך).

כמו כן לעיתים ישנו מצב של פסיקה על מחיר קבוע מראש, כאשר הדירה כלל אינה קיימת. וגם דבר זה עלול להיות בעייתי משום איסור רבית.

(כידוע, אסור למוכר להתחייב למכור דבר שאינו קיים ברשותו במחיר מסוים כאשר הקונה מקדים את התשלום לקנין בפועל, כי הדבר נראה ששומר לו את המחיר הקבוע מחמת קבלת הכסף מראש. ראה סי' קעה שם. שו"ע אדמו"ר הזקן שם).

מסקנה:

לאור כל זאת, רצוי וכדאי מאוד שבכל חוזה מכר יוסיפו הצדדים סעיף ובו יהיה כתוב כך: כל פרטי חוזה זה כפופים להיתר עיסקא כתקנת חז"ל.

בכך מצילים הצדדים את עצמם מאיסור רבית החמור שעלול להיות טמון בהסכם עליו הם חתומים, כאשר ייתכן שהם כלל לא מודעים לקיומו.

באופן זה, גם אם על פי אחד מסעיפי החוזה ישנה טובת הנאה לאחד הצדדים הנחשב כמלווה מצד תנאי המכר והתשלום, היא תיחשב כפיצוי הניתן עבור ההסכמה להתפשרות ופטור משבועה, שזהו יסודו של ההיתר עיסקא בימינו.

אך כפי שהוזכר בעבר, חשוב מאוד להבין את משמעותו הבסיסית של ההיתר עיסקא לצורך יעילותו, כמבואר בשו"ת צמח צדק יו"ד סי' פח.