מערכת COL
|
יום י"ד חשוון ה׳תשע״ו
27.10.2015
האם מחירי הדירות ירדו אי-פעם? ● הכירו את בעלי האינטרסים
"האם תהיה ירידה או לא?"- זו השאלה הפופולרית ביותר בתחום הנדל"ן, שאינספור מומחים מנסים לנתח, להסביר ובעיקר לנבא, והיא נוגעת לכל חתכי האוכלוסיה: השוכרים, בעלי הדירות, המשקיעים ואפילו הבנקים ומשרדי הממשלה. אז מה באמת יהיה עם מחירי הדירות, יעלו או יירדו? לטור המלא
למה מחירי הדירות מזנקים בהתמדה? (צילום ארכיון: COL)
האם מחירי הדירות יירדו אי פעם בישראל?
מנחם גורביץ'
ובכן, נקדים ונאמר: אין מדובר במדע מדויק, וידוע למי ניתנה הנבואה. ובכל זאת, ישנן עובדות רבות ואינטרסים חזקים שהיכרות איתם יכולה לעזור בניתוח.
שוק הנדל"ן הוא קודם כל שוק. וכמו כל שוק, הוא מורכב מהיצע וביקוש.
ביקוש:
בשונה משוק רגיל כמו שוק הירקות נניח, הביקוש בשוק הנדל"ן מורכב ממספר רב של גורמים,
לדוגמא:
גידול האוכלוסין – במדינת ישראל מספר הנפשות בעלייה מתמדת כך שהצורך בדירות תמיד גדל.
הגירה חיובית מהתפוצות – תופעה לה אנו עדים בפרט בשנים האחרונות, נוכח האנטישמיות הגוברת במדינות כמו צרפת ועוד.
אחוז גירושין גבוה – זוג שמתגרש רוכש שתי דירות במקום אחת.
ריבית נמוכה בבנק – אנשים המעוניינים להשקיע את כספם הפנוי, יפנו לאפיקים חלופיים כמו דירות להשקעה.
היצע:
עיקר ההיצע מורכב מהכשרת קרקעות לצורך בנייה, וכן פרויקטים כמו תמ"א 38 ו'פינוי בינוי'.
נרחיב קצת בעניין:
הכשרת הקרקעות נעשית על ידי החלטה של מדינת ישראל, דרך מינהל מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל.
מהם האינטרסים של המדינה? התשובה היא פשוטה: כספי מסים. כל דירה שנבנית ונמכרת מכניסה למדינה סכומים לא מבוטלים. כך גם דירות יד שנייה, שמכירתן כרוכה בתשלום מס שבח ומס רכישה. אתם כבר מבינים שלמדינה יש צורך בשמירה על מחירי דירות גבוהים, כך שהמסים יהיו גבוהים.
גם הבנקים – גוף חזק מאד בפני עצמו – לא ממש מעוניינים בירידת ערך הדירות. ירידת השווי עלולה לפגוע בערך הביטחון של הנכסים שמשועבדים לבנק, בנוסף- ירידת מחירים תיתן לבנקים ריביות נמוכות יותר.
אפילו הציבור, תתפלאו, נמנה על בעלי האינטרסים: להרבה מבעלי הדירות יש אינטרס (פסיכולוגי בעיקר) ששווי הנכס שלהם לא יירד, ולרוב המשפחות בארץ יש לפחות נכס אחד מה שאומר שאלו שאין בבעלותם דירה הם במיעוט.
פרויקטים כמו פינוי בינוי: בשנים האחרונות ישנן אינספור תכניות בכל רחבי הארץ, אך בבדיקה מעמיקה הסתבר שבפועל, אחוז הפרויקטים שהתבצע / אושר סופית הינו נמוך מאד וכמעט אפסי!
*
עכשיו, לאחר שנחשפתם למספר גורמים ואינטרסים המשפיעים בצורה זו או אחרת על שוק הדירות, מה דעתכם – האם ימשיכו מחירי דירות לעלות, או שמא תהיה ירידה?
הכותב הינו בעל משרד תיווך ויזמות באזור רמלה-לוד.
לתגובות למאמר: [email protected]
מנחם גורביץ'
ובכן, נקדים ונאמר: אין מדובר במדע מדויק, וידוע למי ניתנה הנבואה. ובכל זאת, ישנן עובדות רבות ואינטרסים חזקים שהיכרות איתם יכולה לעזור בניתוח.
שוק הנדל"ן הוא קודם כל שוק. וכמו כל שוק, הוא מורכב מהיצע וביקוש.
ביקוש:
בשונה משוק רגיל כמו שוק הירקות נניח, הביקוש בשוק הנדל"ן מורכב ממספר רב של גורמים,
לדוגמא:
גידול האוכלוסין – במדינת ישראל מספר הנפשות בעלייה מתמדת כך שהצורך בדירות תמיד גדל.
הגירה חיובית מהתפוצות – תופעה לה אנו עדים בפרט בשנים האחרונות, נוכח האנטישמיות הגוברת במדינות כמו צרפת ועוד.
אחוז גירושין גבוה – זוג שמתגרש רוכש שתי דירות במקום אחת.
ריבית נמוכה בבנק – אנשים המעוניינים להשקיע את כספם הפנוי, יפנו לאפיקים חלופיים כמו דירות להשקעה.
היצע:
עיקר ההיצע מורכב מהכשרת קרקעות לצורך בנייה, וכן פרויקטים כמו תמ"א 38 ו'פינוי בינוי'.
נרחיב קצת בעניין:
הכשרת הקרקעות נעשית על ידי החלטה של מדינת ישראל, דרך מינהל מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל.
מהם האינטרסים של המדינה? התשובה היא פשוטה: כספי מסים. כל דירה שנבנית ונמכרת מכניסה למדינה סכומים לא מבוטלים. כך גם דירות יד שנייה, שמכירתן כרוכה בתשלום מס שבח ומס רכישה. אתם כבר מבינים שלמדינה יש צורך בשמירה על מחירי דירות גבוהים, כך שהמסים יהיו גבוהים.
גם הבנקים – גוף חזק מאד בפני עצמו – לא ממש מעוניינים בירידת ערך הדירות. ירידת השווי עלולה לפגוע בערך הביטחון של הנכסים שמשועבדים לבנק, בנוסף- ירידת מחירים תיתן לבנקים ריביות נמוכות יותר.
אפילו הציבור, תתפלאו, נמנה על בעלי האינטרסים: להרבה מבעלי הדירות יש אינטרס (פסיכולוגי בעיקר) ששווי הנכס שלהם לא יירד, ולרוב המשפחות בארץ יש לפחות נכס אחד מה שאומר שאלו שאין בבעלותם דירה הם במיעוט.
פרויקטים כמו פינוי בינוי: בשנים האחרונות ישנן אינספור תכניות בכל רחבי הארץ, אך בבדיקה מעמיקה הסתבר שבפועל, אחוז הפרויקטים שהתבצע / אושר סופית הינו נמוך מאד וכמעט אפסי!
*
עכשיו, לאחר שנחשפתם למספר גורמים ואינטרסים המשפיעים בצורה זו או אחרת על שוק הדירות, מה דעתכם – האם ימשיכו מחירי דירות לעלות, או שמא תהיה ירידה?
הכותב הינו בעל משרד תיווך ויזמות באזור רמלה-לוד.
לתגובות למאמר: [email protected]
הוסף תגובה
0 תגובות
מאפשרים לכם לקבל
