מערכת COL
|
יום כ"ז אייר ה׳תשע״ד
27.05.2014
אפס אחוז מע"מ-מאה אחוז רייטינג
לפני כחודשיים הכריז שר האוצר יאיר לפיד על תוכניתו לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה מקבלן. באורח נדיר הכרזתו יצרה קונצנזוס בין הכלכלנים. הם הביעו את התנגדותם לתכנית כל אחד מהם, וטעמו עמו. האם שר האוצר הפנים את טענותיהם? ובכן, עיון בתזכיר החוק שפורסם בשבוע שעבר מעלה את החשד שהשר לא באמת התכוון למה שהוא הצהיר. ר' איתן אחיטוב עושה סדר ומסביר את השלכות ההצהרה הפופוליסטית של שר האוצר לטור המלא
איתן אחיטוב
לפני כחודשיים הכריז שר האוצר על תוכניתו לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה מקבלן. באורח נדיר הכרזתו יצרה קונצנזוס בין הכלכלנים. הם הביעו את התנגדותם לתכנית כל אחד מהם, וטעמו עמו. האם שר האוצר הפנים את טענותיהם? ובכן, עיון בתזכיר החוק שפורסם בשבוע שעבר מעלה את החשד שהשר לא באמת התכוון למה שהוא הצהיר. נראה שהחוק לא נועד אלא ליחסי ציבור של שר האוצר ומיד עם כניסתו לתוקף הוא יהיה כמעט 'אות מתה'. שר האוצר יוכל אמנם להכריז שהוא ביטל את המע"מ אולם בדומה לפרויקט 'דירה להשכיר' יהיה מדובר בעיקר בתעלול יחצ"ני שיועיל באמת למעט מאוד אנשים.
על פי התזכיר והפרסומים שנלוו לו, בכל גוש בו יש בניה (מוערך שיהיו נתונים לגבי כ1,500 גושים) יחושב המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנעשו בו בשנתיים וחצי האחרונות.
רק דירה שמחירה (למ"ר) יהיה נמוך ב9% לפחות מהמחיר בשנתיים וחצי שעברו, תזכה את רוכשה בפטור ממע"מ.
מכיוון שמחירי הדירות עלו במידה ניכרת בשנתיים האחרונות (וגם עלויות הבניה התייקרו) יהיה קשה מאוד למצוא דירה כזו. צפוי שרק הדירות הבעייתיות (למשל דירה בקומה נמוכה מעל כביש סואן) בכל גוש, יוכלו לעמוד בתנאי זה. אף קבלן לא ימכור היום דירה רגילה בכ20% מתחת לשוויה (לפני הפחתת מע"מ).
דירות מיוחדות יותר כמו דירות גן או פנטהאוז לא צפויות להימכר במסגרת ההטבה שכן השטח המקסימלי של גינה או מרפסת שיחושב יהיה 20 מ"ר.
על פי הערכות הקבלנים תהיינה לכל היותר 4,000 דירות כאלו בשעה שמספר הזכאים להטבה מוערך בכ70,000. משרד השיכון מעריך שלמרות שמדובר כאמור בדירות נחותות, יהיה להן ביקוש ער שינוצל על ידי הקבלנים להעלאת מחיר העסקה ("שדרוגים" כמו חלוקת הדירה לחדרים וכיו"ב שיתומחרו בנפרד). עקב כך מציע שר השיכון לערוך הגרלה בין הזכאים אך הצעה זו זוכה להתנגדות מכיוון משרד האוצר שכן ההגרלה תציף על פני השטח את הפער בין ההצהרות למצב בשטח.
תהליך הרכישה של דירה כזו, יהיה מסורבל - גם במידה ולא יהיה צורך לזכות בהגרלה, על הזכאים שהצליחו לאתר דירה שעונה על התנאים האמורים יהיה להנפיק תעודת המעידה על זכאותם לרכישת דירה ללא מע"מ. הליך ההנפקה עשוי לקחת עד כחודש במהלכו עשוי להגיע רוכש אחר (הקבלן רשאי למכור את הדירה גם למישהו שאיננו פטור ממע"מ, ואלו הם רוב הרוכשים בשוק) ולקנות את הדירה. במקרה כזה, יהיה על הזכאים לאתר דירה אחרת בתוך חצי שנה שכן לאחר שישה חודשים יפקע תוקף התעודה.
כדאי לרוכשים לקחת גם בחשבון שבמידה וירצו למכור את הדירה בתוך 5 שנים יהיה עליהם לשלם למדינה את המע"מ. לחוסר נזילות זו יש כמובן ערך כלכלי שאותו יש להפחית מגובה ההטבה.
בהתאם ללוחות הזמנים שהתפרסמו, ניתן יהיה לרכוש דירות עם הטבה לכל המוקדם בחודש אוקטובר. חתימה כעת על הסכם אופציה עם קבלן, תבטל כליל את הזכאות להטבה ואף עלולה לעלות בחמש שנות מאסר למי שיממש את ההטבה ויתגלה שחתם על חוזה אופציה לפני כניסת החוק לתוקף.
מאז פרסום ההצהרות מצד שר האוצר, נוצרה בשוק ציפייה שהשינוי בפתח. כלתה רגלם של ה'זכאים' מן השוק. כאשר אותם 70,000 זכאים 'ירדו מן הגדר' ויפגשו את אותן 4,000 דירות נחותות, לא יתפלא איש אם המחירים ימשיכו ויעלו.
הסתייגות – האמור לעיל מתבסס על תזכיר החוק. במידה ויחולו שינויים כמו הכנסת קבוצות רכישה ועמותות ייתכן והתוצאה של החוק תהיה שונה.
גילוי נאות – הכותב עוסק בשיווק פרויקט מלבד עיסוקו העיקרי בייעוץ משכנתאות
לפני כחודשיים הכריז שר האוצר על תוכניתו לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה מקבלן. באורח נדיר הכרזתו יצרה קונצנזוס בין הכלכלנים. הם הביעו את התנגדותם לתכנית כל אחד מהם, וטעמו עמו. האם שר האוצר הפנים את טענותיהם? ובכן, עיון בתזכיר החוק שפורסם בשבוע שעבר מעלה את החשד שהשר לא באמת התכוון למה שהוא הצהיר. נראה שהחוק לא נועד אלא ליחסי ציבור של שר האוצר ומיד עם כניסתו לתוקף הוא יהיה כמעט 'אות מתה'. שר האוצר יוכל אמנם להכריז שהוא ביטל את המע"מ אולם בדומה לפרויקט 'דירה להשכיר' יהיה מדובר בעיקר בתעלול יחצ"ני שיועיל באמת למעט מאוד אנשים.
על פי התזכיר והפרסומים שנלוו לו, בכל גוש בו יש בניה (מוערך שיהיו נתונים לגבי כ1,500 גושים) יחושב המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנעשו בו בשנתיים וחצי האחרונות.
רק דירה שמחירה (למ"ר) יהיה נמוך ב9% לפחות מהמחיר בשנתיים וחצי שעברו, תזכה את רוכשה בפטור ממע"מ.
מכיוון שמחירי הדירות עלו במידה ניכרת בשנתיים האחרונות (וגם עלויות הבניה התייקרו) יהיה קשה מאוד למצוא דירה כזו. צפוי שרק הדירות הבעייתיות (למשל דירה בקומה נמוכה מעל כביש סואן) בכל גוש, יוכלו לעמוד בתנאי זה. אף קבלן לא ימכור היום דירה רגילה בכ20% מתחת לשוויה (לפני הפחתת מע"מ).
דירות מיוחדות יותר כמו דירות גן או פנטהאוז לא צפויות להימכר במסגרת ההטבה שכן השטח המקסימלי של גינה או מרפסת שיחושב יהיה 20 מ"ר.
על פי הערכות הקבלנים תהיינה לכל היותר 4,000 דירות כאלו בשעה שמספר הזכאים להטבה מוערך בכ70,000. משרד השיכון מעריך שלמרות שמדובר כאמור בדירות נחותות, יהיה להן ביקוש ער שינוצל על ידי הקבלנים להעלאת מחיר העסקה ("שדרוגים" כמו חלוקת הדירה לחדרים וכיו"ב שיתומחרו בנפרד). עקב כך מציע שר השיכון לערוך הגרלה בין הזכאים אך הצעה זו זוכה להתנגדות מכיוון משרד האוצר שכן ההגרלה תציף על פני השטח את הפער בין ההצהרות למצב בשטח.
תהליך הרכישה של דירה כזו, יהיה מסורבל - גם במידה ולא יהיה צורך לזכות בהגרלה, על הזכאים שהצליחו לאתר דירה שעונה על התנאים האמורים יהיה להנפיק תעודת המעידה על זכאותם לרכישת דירה ללא מע"מ. הליך ההנפקה עשוי לקחת עד כחודש במהלכו עשוי להגיע רוכש אחר (הקבלן רשאי למכור את הדירה גם למישהו שאיננו פטור ממע"מ, ואלו הם רוב הרוכשים בשוק) ולקנות את הדירה. במקרה כזה, יהיה על הזכאים לאתר דירה אחרת בתוך חצי שנה שכן לאחר שישה חודשים יפקע תוקף התעודה.
כדאי לרוכשים לקחת גם בחשבון שבמידה וירצו למכור את הדירה בתוך 5 שנים יהיה עליהם לשלם למדינה את המע"מ. לחוסר נזילות זו יש כמובן ערך כלכלי שאותו יש להפחית מגובה ההטבה.
בהתאם ללוחות הזמנים שהתפרסמו, ניתן יהיה לרכוש דירות עם הטבה לכל המוקדם בחודש אוקטובר. חתימה כעת על הסכם אופציה עם קבלן, תבטל כליל את הזכאות להטבה ואף עלולה לעלות בחמש שנות מאסר למי שיממש את ההטבה ויתגלה שחתם על חוזה אופציה לפני כניסת החוק לתוקף.
מאז פרסום ההצהרות מצד שר האוצר, נוצרה בשוק ציפייה שהשינוי בפתח. כלתה רגלם של ה'זכאים' מן השוק. כאשר אותם 70,000 זכאים 'ירדו מן הגדר' ויפגשו את אותן 4,000 דירות נחותות, לא יתפלא איש אם המחירים ימשיכו ויעלו.
הסתייגות – האמור לעיל מתבסס על תזכיר החוק. במידה ויחולו שינויים כמו הכנסת קבוצות רכישה ועמותות ייתכן והתוצאה של החוק תהיה שונה.
גילוי נאות – הכותב עוסק בשיווק פרויקט מלבד עיסוקו העיקרי בייעוץ משכנתאות
הוסף תגובה
0 תגובות
מאפשרים לכם לקבל
